主题：兰州房地产市场2008年分析展望报告

一、影响未来市场走向的几方面因素：
1、宏观经济和政策层面：
·宏观经济：
    房地产行业作为国民经济的支柱型产业，对宏观经济发展的贡献大，同时，受到宏观经济影响的程度也深，可以这样说，房地产市场的景气是宏观经济景气的晴雨表。
    所以，分析房地产市场的走向，就必须要关注宏观经济的表现。
    目前宏观经济的表现和国家的相应态度主要为：
    作为通货膨胀衡量重要依据之一的CPI指数，在最近的5个月内连续超过5%，在11月份更是达到了同比增长6.9的增幅，这说明了： 
                          当前全国经济面临了严重的通货危机！
    而在12月5日闭幕的中央经济工作会议上，也确定了明年“稳健的财政政策和从紧的货币政策”的经济基调，将执行了10年的“稳健的货币政策”向“从紧的货币政策”调整，不能不说明当前宏观经济的状态。
    对从紧的货币政策对房地产市场的影响进行解读，其主要表现为：
A：鼓励或者提倡存款，减少市场中的资金流量，规避因为投资过热而带来的市场风险。这一方面主要将通过提高存款利率、降低利息税等手段实现。
B：限制贷款加大处置不良贷款的力度，一方面减少从信贷途径流入市场的资金，另一方面回收已放出贷款，减少银行参与市场的资金份额，降低不可预期的市场变化给银行资金带来的信贷危机。
    对房地产市场的影响存在于：
①存款的增加，将大大削减市场的购买能力，减少除必需需求以外的购买行为，影响到房地产市场的销售增长；
②对不良贷款的回笼或者处置，将大大减少沉淀在房地产行业内银行资金，从而使得一部分依赖于银行贷款的开发企业面临前所未有的资金压力；
③限制贷款，将大大减少未来进入市场的银行资金，对整个市场的投资额变化影响非常深远；
④限制贷款，对于销售冲击最大的将是个人住房贷款的政策调整，未来房地产个人贷款的条件将更为严格、放贷比率将更低、贷款利息将更高，这将极大的打击购买者的购买信心。
    同时，来自甘肃省统计局的数据表明，2007年11月甘肃省CPI达到8.3%，1—11月CPI达到了5.3%的高涨幅，这必将大大增加居民在生活必需品上的消费承担，从而削减了对于其他消费领域的消费能力，房地产作为奢侈消费品，其销售也必然受到宏观经济的影响。
·宏观政策：
    基于宏观经济的严峻形式，同时根据国家统计局的相关统计显示，食品和居住价格的上涨是当前CPI过快增长的主要成因，加之因为房地产价格的连年上涨和结构性矛盾而导致的社会矛盾，未来三到五年，国家对房地产行业的态度必然还将是持续打压。
    从03年以来，国家不断出台宏观调控政策，以抑制房地产行业投资过快增长和价格过快上涨的局面，但是收效甚微，某些政策甚至从反方向作用于当前市场，间接助推了房价的增长。
    因此，国家如果确实的达成抑制房地产市场过热的现象，在未来几年政策调控上必然也必需要调整策略方向，从根本上解决房地产市场存在的问题，所以，未来政策的走向值得关注。
2、市场基本规律角度：
    房地产作为一种特殊的商品，具有使用和投资的双重价值，这也决定了房地产市场的发展具有其独特的表现。
    从房地产市场的表现来看，具有周期性波动的基本规律，具体为：
①中国房地产的周期大体为5年的发展期加上2年左右的低落期，这一结论是由北大、清华、搜房和中房集团历经几年的研究所得出的，其主要依据是销售面积的增长、销售额的增长、投资额的增长三个要素。
②房地产市场的周期性波动，分为以下四种形态：
长期趋势
景气循环
季节波动
不规则或随机波动
③在四种周期性表现形态中，长期趋势是可以预知的，季节波动是以月度或者季度作为周期单位的，因此，排除了季节波动和不规则随机波动的干扰因素，在长期趋势的影响下，市场的景气循环分析对于中短期市场（以年度为时间单位）的分析显得最为重要。
④房地产周期性发展共有以下阶段：
复苏与增长阶段
繁荣阶段
危机与衰退阶段
萧条阶段
⑤各周期性阶段的外在表现是销售额、销售面积、投资额、开工面积的变化，内在成因是供求关系的变化、宏观经济的影响、市场信心的波动、购买力构成的调整。
    基于以上基本规律，最关键的就是要判断当前市场处于周期的何种阶段，对此，提出以下观点作为参考：
    首先，自01年以来，房地产市场已经经历了连续6年的持续增长，特别是从03年以后，无论是全国市场还是兰州区域市场，从销售面积、销售价格、开发面积各个方面都有大幅快速的增长，虽然兰州市场历经了05、06年的阶段性低迷，但是整个市场大势在这几年中的高速增长态势并没有受到根本性的影响；
    其次，作为市场周期性波动的内在成因的几个要素，因价格进行调整的供求关系、购买力结构以及来自宏观经济、政策趋向都在近几年连续表现出了：供求关系明显不平衡、购买力结构不合理、宏观经济层面通货明显、政策利空面增大的姿态。
    所以大胆做出以下结论：
    当前的兰州房地产市场，正处在繁荣阶段的晚期，危机和衰退阶段的早期，05、06年的市场表现，已经证明了这一趋势，而2007年的市场异常旺盛局面，我们可以认为其是市场衰退前的“回光返照”。
3、市场供求关系层面：
·供给层面：
今年年底和明年兰州市房地产市场将会有大量楼盘进入，做出以上结论的判断有：
①经验与推理：
    2007年兰州市房地产市场异常火爆，形成了房价高涨和销售额高增长的双高局面，这就大大增强了开发商的市场信心，刺激了房地产市场的投资增长，而在2007年形成的房地产投资，将直接作用于2008年的房地产市场，形成08年供应量大幅增长的形式。
    据甘肃省统计局网站题为《（2007年）1-10月城关区房地产投资额持续增长》的报告数据，1-10月城关区房地产投资呈持续增长态势，截止10月底共完成投资额363981万元，比去年同期增长26.6%，同比提高25.68 个百分点。其中按构成分：建筑工程投资178753万元，同比增长2.69%；安装工程投资43679 万元，同比增长29.9%；设备工器具购置投资10349万元，同比增长237.76%；其他费用投资131200万元，同比增长71.23%。按工程用途分：住宅投资217049万元，同比增长26.05%；办公楼投资15298万元，同比增长14.5%；商业营业用房投资29870万元，同比增长1.41%；其他投资101764万元，同比增长40.59%。商品住宅投资增速继续加快。商品住宅投资21704万元，同比增长26.05%。土地购置面积与土地开发面积增速较快。1-10月，城关区房地产开发企业完成土地购置面积907221平方米，同比增长114.51%，一季度是127.46%。
②目前掌握数据：
    从当前了解到的信息，2007年年底2008年进入市场的楼盘中，新开工（即之前无前期工程）项目有：
万盛名仕佳苑（400多户）
西站仁恒国际（123.668亩）
朗钜•天域（542亩）
新厦水岸天成（57.587亩）
仁恒青年特区
丰宁德尚（600户）
中广怡景湾（建筑面积约75000㎡）
罗马雁京家园（1578户）
天庆•莱茵小镇（约150亩，建筑面积约230000㎡）
中和•山水兴城
远达•山水国际
飞天世纪新城（建筑面积约110000㎡）
山水名庭（建筑面积约5000㎡）
华阳名居
东南大厦
华峰大厦
益茂苑（14.04亩）
金海天花园（150亩，建筑面积约180000㎡）
（以上信息来源：搜房兰州）
    以上信息仅为搜房兰州一家网站提供的今年年底到明年兰州房地产市场新开工项目数据，而未获得信息的楼盘必然还存在，根据此可以判断明年将会有超过20个新开工楼盘进入市场，加上今年销售尚未完成的楼盘，可以说明年市场的竞争将格外激烈！
③经济适用房和廉租房：
    “十一五”期间，兰州市计划用地３６００亩，用于建设６００万平方米的经济适用房和廉租住房。
    而截至目前，实际投入市场的经济适用房和廉租房数量还远远没有达到每年120万平方米的数量，所以，2008年到2010年，政府将会加大经济适用房、廉租房的投放力度，这对商品房市场的冲击将会很大。
·需求层面：
    在需求层面上，08年是否能保持07年的良好势头，值得商榷。列出以下观点供参考：
①07年的销售状况过好，导致房地产销售价格急剧增长，各项目年初年底价差都在1000元/平方米左右，这样大幅度的价格变化，必然再度伤害市场购买愿望
②07年的购买需求释放过快，集中的需求释放，导致购买行为的不理性因素增多，在一年的整理后，购买行为回归理性， 07年的跟风现象将大大减弱
③08年宏观经济一旦出现大的波动，将影响到各个行业的市场购买能力，宏观经济对购买力的影响值得关注。
4、影响市场的个体势力角度：
    从近期万科、万通等国内超大型房地产企业对“楼市拐点”问题的态度和实际销售举措可以看出，优质房地产企业（资金实力雄厚、资金流通畅、土地储备充分）对于房地产市场变化的来临是渴望的，这与市场总体的态度是不同的。
    市场一旦发生波动，首先受到影响的是那些资金流紧张、过分依赖房地产开发垫资、财务状况处于负债的企业，一旦资金链断裂，那么将形成“多米诺”效应，造成整个企业运营陷入困境，解决的办法只有破产、并购和转让项目。在这种情况下，就为那些优质的房地产企业带来良好的扩充市场份额的机会。
    这不仅将出现在全国市场，在兰州市场也是同样的道理。所以，对那些占市场份额较大、资金状况良好、政府背景深厚的企业的动向尤其值得关注。
    最为不利的情况是，个别企业为了企业战略目的，舍弃其局部利益，在市场处于观望持续期的状况下，率先降价，造成市场恐慌心理，从而引发市场的全面低迷，造成整个市场的销售疲软，将会给绝大多数房地产企业带来严重的财务危机。为了应对此危机，部分企业开始被动降价，从而又一次加深市场恐慌心理。
二、未来市场整体走势预计：
    从宏观经济角度来看，中国的国民经济将会一直保持一个较高的增长态势，这种状态在短期内是不会改变的。甘肃省的国民经济增长也是会伴随全国的经济保持现有的势头。所以，房地产市场的未来5年走势应该来说总体仍然向好。
    但是，从短期来看，由于目前市场的价格处于一个病态的、与居民收入水平不成比例的高位，所以，很可能会在未来2—3年出现一个短线的市场波动。
三、2008年兰州市房地产市场可能表现与分析：
1、市场表现基调：
    2008年兰州市房地产市场的主要基调将是低迷、观望，但是如果不出现个别企业恶意降价的情况，价格应该不会有过大波动。
    做出这样的判断，是因为按照开发商的心理，已经承受过了05、06年一轮的市场低迷，却在2007年收获了市场大好的局面，所以，必然会抱着将会继续上一轮市场低迷到大好的轮回的心理，守住价格线，等待市场如2007年般再度爆发。
2、可能走向：
2008年兰州房地产市场可能的走向表现有：
①继续07年高昂市场状况，房价继续大幅上涨→5、6月份市场出现转变，原本预期的市场旺季突然冷淡→之后持续低迷
②08年开始即市场低迷→全年低迷
③开始即市场低迷→某个时间点出现楼盘甩价情况→市场全面出现危机

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不错,不过没有上次的直观,上次发的07回望还有图呢!

2007年兰州楼市的惨淡，希望是暴风雨来临前的征兆，而不是更加惨淡的预示。

但是如果不出现个别企业恶意降价的情况………………

恶意降价？基本不可能吧。兰州现在市场正好，用不着低价倾销就买的大好！

③限制贷款，将大大减少未来进入市场的银行资金，对整个市场的投资额变化影响非常深远；
④限制贷款，对于销售冲击最大的将是个人住房贷款的政策调整，未来房地产个人贷款的条件将更为严格、放贷比率将更低、贷款利息将更高，这将极大的打击购买者的购买信心。

“中国房地产的周期大体为5年的发展期加上2年左右的低落期”，我都蠢蠢欲动了，就等着这2年低落期真的到来！

市场照现在的趋势走下去，必然会有问题，要么是政策来调整，要么是市场自己来调整，要么是短期震荡下逐渐走向成熟健康，要么经历一次崩盘后一蹶不振，作为从业者，还是希望市场可以自发性的通过短期震荡走向成熟和健康。

以下是引用haohuer在2008-1-3 21:20:36的发言： 市场照现在的趋势走下去，必然会有问题，要么是政策来调整，要么是市场自己来调整，要么是短期震荡下逐渐走向成熟健康，要么经历一次崩盘后一蹶不振，作为从业者，还是希望市场可以自发性的通过短期震荡走向成熟和健康。

您的意思是现在的房产市场非常不健康，但是看报道上说需求大也是造成不健康的根本原因，照这样说，根本不太可能走向成熟，啥时候都有众多老百姓需要买房啊，有需求房价就不太可能会降多少