主题：谁制造了零八年楼市的“龟兔赛跑”？

1984年邓小平同志提出住房也可以商品化的设想；
    1986年我国立项研究房地产业及其市场化问题；
    段一：总设计师的意思既然计划向商品转变，自然涉及更重要的居住市场；建设部的嗅觉也比较灵敏，伺后便立项予以专题研究。    1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）规定取消住房实物福利分配的方式，转变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。
    1995海南风暴诞生。
    1996年建设部主要人员提交的住房市场构建体系中，提出房地产市场化并以年功津贴、公积金制度、税收优惠等方式做辅助，推进我国房地产的市场化；

段二：建设部初始课题的结论是对的，即商品化的部分交由市场运作并主要针对高收入阶层；对公务员及事业单位等传统铁饭碗一块，采取明码补贴方式，让其逐渐跟上市场化的步伐；该课题还首次论述了预警、住房实物分配与货币分配结合、住房困难解决及住房保障体系纳入社会保障等现在看来依然闪光的思路。
    1991年上海开始试行住房公积金制度；
    1993年我国始发有关住房保障的规章，住房保障成为与房地产业并行的一个用词；

段三：我国一开始就将公积金限定为保障内容，并具备一定的劫贫济富特色；早期的住房保障还未有具体的说法，保障力度与保障内容交由各地来施行；其间也出现了限价房、廉租房等现在还有用而实质内容不一样的词汇。
    1999年，我国出台《闲置土地处置办法》，并提及将闲置土地应用于各地住房保障，并放权于地方政府；
    1999年--2000年，闲置土地绿化暂行办法如星星之火在全国形成燎原之势。
    1999年我国正式启用“住房货币化分配为主”的提法，实际个人购房率在世纪末即已达到96%。
    补白：1996年为我国第二次宏观经济软着陆的一年；也是海南风暴后的第一年；1997-1999恰逢东南亚金融风暴，我国承诺人民币不贬值并实施以扩大内需为主的适度从紧的货币政策；1996年开始我国对灰色收入采取了释放政策。

段三：我国一开始就将公积金限定为保障内容，并具备一定的劫贫济富特色；早期的住房保障还未有具体的说法，保障力度与保障内容交由各地来施行；其间也出现了限价房、廉租房等现在还有用而实质内容不一样的词汇。
    1999年，我国出台《闲置土地处置办法》，并提及将闲置土地应用于各地住房保障，并放权于地方政府；
    1999年--2000年，闲置土地绿化暂行办法如星星之火在全国形成燎原之势。
    1999年我国正式启用“住房货币化分配为主”的提法，实际个人购房率在世纪末即已达到96%。
    补白：1996年为我国第二次宏观经济软着陆的一年；也是海南风暴后的第一年；1997-1999恰逢东南亚金融风暴，我国承诺人民币不贬值并实施以扩大内需为主的适度从紧的货币政策；1996年开始我国对灰色收入采取了释放政策。

段四：
    是谁动了过度市场化的念想？
    这是回答标题的深刻话题，也是其关键内涵之一。
    本来我国是先动议住房商品化，再立项进行专题研究并结合中国特色理论提出了合适的方向，即保障与市场化并行，市场化部分主要为高收入阶层，以配合总设计师提出的先富论，也吻合了上个世纪末我国大力发展商品经济的主要背景。
    不巧的是我们“好了伤疤忘了痛”！

而当信贷消费被绑上房地产消费的战车后，想刹但没有刹住！
    为促进房地产市场健康发展，中央银行与建设部、国家计委、财政部、国土资源部、国家税务总局联合制定《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号），加强金融对房地产市场的宏观调控。为防范房地产引发的金融风险，该《若干意见》规定，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。对个人贷款，央行要求要完善个人住房贷款管理办法，要健全个人住房贷款担保制度，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收。要求完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（国发[2002]12号），完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。

为进一步强化中央银行在房地产市场宏观调控作用，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，2003年中国人民银行发布了银发[2003]121号。该《通知》从8个方面规定了央行房地产市场宏观调控的手段：1. 加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向。2.严格控制土地储备贷款的发放。3.规范建筑施工企业流动资金贷款用途。4.加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。5.强化个人商业用房贷款管理。6.充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用。7.加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。8.切实加强房地产信贷业务的管理。中国人民银行对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。

段五：实际上越调越高只是零五年以后甚至是八三一大限以后的事，那是房事。而在此前，相对于政策调控开发及资金监管领域，何尝不是越调越火呢？
    都是过度市场化惹的祸！
    2004年八三一大限/零五零六年的国六/国八/国十五等所谓新政/零六零七保障年的说法以及零七年房贷新政与土地新政以及反腐新政等，如同十二道金牌，但无法召回人为市场化的龙头。

段六：现在，政府终于明白，应该向新加坡学习，向香港学习！市场缺什么，政府就补什么；完全市场化是不存在的，但完全的行政调控也是于事无补的，必须既有市场，又有保障，既有调节，也有限供，还应建立类似猪肉般的“常规储备”，唯其如此，才能确保这场迟到的“龟兔赛跑”成为一场合格的正剧！