主题：[转贴]中国人应该住多大的房子

住房危机：中产阶级的愤怒 薛涌

住房危机，说白了就是“中产阶级的愤怒”。他们的愤怒，并不是来源于他们经济条件和生活水平的绝对下降，而是他们心理感觉上的相对贫困。在任何社会，中产阶级都是一股稳定的力量。比起真正的下层来，他们有足够的资源和能力发出自己的声音。比起上流社会来，他们又在人数上占压倒优势。如果他们愤怒，社会就难以和谐。

这种中产阶级的愤怒，在一个经济高度增长，社会急剧转型，贫富分化日益严重的时代最容易出现。经济高度增长催生了一个暴富阶层。这个阶层，又提高了所有相关阶层（主要是中产阶级）的自我预期。当这种膨胀的预期无法实现时，就会产生挫折感。而当游戏规则的不公平成为这种预期破灭的主要原因时，挫折感就会变成愤怒。比如，你大学毕业，自认为才能不让于人。但是几年下来，突然发现一个原来能力还不如你的同学，收入已经是你的上百倍，并且致富途径不清不楚，你则连所房子都买不起。那么即使你没有生存危机也会愤怒。

面对暴富阶层，中产阶级这种“你能为什么我不能”的心态，直接投射在住房上。当他们看到一栋栋豪宅崛地而起时，就觉得自己拥有一套一二百平米的住房属于生活的底线，得不到满足就会大声疾呼。

中国大城市居民究竟应该有一个什么住房标准？我看首先要面对两个现实。第一，中国的经济发展水平还很低，住房标准和预期不能和发达国家攀比。第二，中国人口高度密集，土地资源缺乏。即使和同等发达程度的国家比，人均住房面积也要低一些。可是，当北京限定经济适用房的面积为八十平米时，网上不少人骂，说是限制得太低。显然，大家的预期还是偏高了。

以日本为例。日本和中国同属人口密集的国家，在战后经济高速增长时期，自始至终面临着住房危机。1966年，日本政府颁布了第一个五年“住宅建设计划法”，目标是一家一居。到1971年，第二个五年的“住宅建设计划法”提出的目标是一个家庭成员一间屋，为此计划建设960万套房，实际只完成了826万套，而此时日本已经步入世界富国的行列。1976年第三个五年“住宅建设计划法”颁布时，住宅建设的目标才从数量转为质量。到1986-1991年第五个“住宅建设计划法”期间，日本人均国民所得已经超过了美国，但有24.5%的家庭还居住在超低标准的出租房中。可见一个人口过密的国家，解决住房问题是多么难。

再看居住面积。在二十世纪开始，日本的中产家庭平局居住面积为165平米，到了1989 年则降为89平米，主要是战后人口增长压缩了居住空间。以战后的数据算，从1963到1988年的经济高速增长阶段，家庭平均住房面积的增长非常缓慢，从72.52平米增加到89.29 平米。而在1988年，以2003年的美元价值计算，日本人均ＧＤＰ达到两万两千多美元。

中国现在的人均ＧＤＰ才一千多美元。参照日本的标准，大都市中一家80平米的住房标准，恐怕已经超高了。根据不切实际的预期，要求政府以行政命令的手段降低房价，让中产阶级家庭都住上接近一百平米的房子，显然违法市场的基本原则和中国的经济发展水平。

不过，说房地产是暴利产业，让政府发展廉租房来照顾穷人，让开发商放手谋求暴利，甚至限制房地产业的准入资格，则更是荒唐。暴利经济（如中世纪的奢侈品贸易）是市场发展不充分的表现。经济越现代化，商品市场就越以小民百姓的基本需求为核心。中国目前的住房市场应该主要是几十平米的平民房。大部分人的住房还是要在这个层级通过市场来解决。房地产变成暴利市场，还是政策太向豪宅倾斜，开发商的垄断太多。比如单位集资建房，有人说是开历史倒车。其实，单位如果不正当地掠夺了社会资源，我们可以在制度上限制这种掠夺。但单位要不要给职工提供住房福利，是单位的自主权。在需要大量资金的房地产市场上，单位代表职工集团购买，对房地产商可能更有讨价还价的筹码。日本经济高度增长期间，公司不仅给单身职工提供宿舍，结婚职工也大量居住在单位的公寓里，有效地降低了职工的住房开销。

日本的住房问题，一直是民生一困，但没有发展到象中国这样爆炸性的地步。究其原因，一是人家的经济起飞创造了均富的社会，有终身雇佣，有全民医疗保险，人人的生活都有基本的保障；二是竞争规则透明，致富的轨迹清清楚楚，大家服气。结果，老百姓接受现实也就容易一些。我们则是个暴富的社会，让人咽不下气的事情太多，住房的预期被先富起来的人抬得太高，人们不愿意面对现实。所以，抑制房价，一方面要降低老百姓的住房预期：不买房能过，就不必急着买房。三口之家六十平米能对付，不必着急住八十平米。这样就减少了需求。另一方面，则要把房地产从暴利产业改造成平民产业，在超标的住房上加重税，暴富者要为自己多占用的土地资源多付出些代价。当建豪宅被税压得没有那么多油水时，房地产商们才会在建设几十平米的民宅上花心思。