主题：买房糊涂，租房明智

据一个好象是英国人搞的统计资料，世界上最聪明的人是东亚人（中国、日本、朝鲜等），平均智商是105，西欧和美国人的平均智商是100，一些比较落后地区的人平均智商只有80左右。曾有美国一家卖豆浆的公司，设计的广告辞是：“为什么中国人这么聪明？我们发现了答案，因为他们喜欢吃豆子，包括豆浆。”

建筑面积（平米） 单价（元/平米） 总价（万元） 租金（元/月） 位置 状况 年收益率
128               19000        243.2        9000              4.44%
69                11000         75.9        2500    虹桥路     3.95%
142                8500        120.7        3500              3.485%
143               15500        221.65       4000    虬江路     2.17%
90.21              7800         70.36       1400    宝山区 毛坏 2.39%
100                8500         85          2300              3.25%
70.6               9500         67.07       1800    龙吴路     3.22%
86.94              7000         60.86       1000          毛坏 1.97%
145                9500        137.75       3500    闵行区     3.05%
155               16000         248         6000    凯旋路     2.90%
 98               10000          98         1500 中山北二路毛坏 1.84%
148               10000         148         2500    杨浦区 普装 2.03%

约在今年初，曾在网上看到一个分析文章，文中对上海内环、中环、外环三个区域的楼盘进行了测算，假设购房者一次性付清房款为例。内环卢湾区汇龙新城，118平米的房子总价204万元，出租价5000元/月，回报率为2.9%，租售比1：408；中环以徐汇区望族城为例，110平方的房子总价135万元，出租价3500元/月，年回报率3.1%，租售比为1：386；外环以闵行区莲蒲府邸为例，115平方的房子总价87万元，租金1800元/月，年回报率为2.48%，租售比为1：483。

根据上面不同渠道得到的上海各地区房价与租金回报比上发现，买入房子出租，只能取得与银行存款利率相差无几的回报，并且这是建立在没有空置期（我现在租的房子每月租金1800，在租给我之前，空置三个多月，这样就损失了近6000元的租金），偷逃所有房产出租税收（出租房产，应当按租金收入全额缴纳4%的房产税、3%的营业税，及盈利额20%的个人所得税）的基础之上。可以想象，当房产市场恢复理性，政府本来可以取得的相关税费收入负增长，必然加强对出租税的征收。可以说，买房出租是愚不可及的投资行为。因为银行存款是风险几乎为零的投资渠道。并且中国的房价泡沫非常严重，下跌是不可避免的，一两年下跌损失的钱，可能相当于10年的租金收入。

根据上面不同渠道得到的上海各地区房价与租金回报比上发现，买入房子出租，只能取得与银行存款利率相差无几的回报，并且这是建立在没有空置期（我现在租的房子每月租金1800，在租给我之前，空置三个多月，这样就损失了近6000元的租金），偷逃所有房产出租税收（出租房产，应当按租金收入全额缴纳4%的房产税、3%的营业税，及盈利额20%的个人所得税）的基础之上。可以想象，当房产市场恢复理性，政府本来可以取得的相关税费收入负增长，必然加强对出租税的征收。可以说，买房出租是愚不可及的投资行为。因为银行存款是风险几乎为零的投资渠道。并且中国的房价泡沫非常严重，下跌是不可避免的，一两年下跌损失的钱，可能相当于10年的租金收入。

再从资金时间价值（相同金额的资金在未来的价值不如现在。资金年收益率越高，时间越长，价值越不如现在的相同金额的资金）来考虑租房好，还是买房好。在上海100万的房子很平常，假如月租金2500，年租金就是3万。选择租房，50年（房子的设计寿命差不多就是这么长时间）的居住时间，总共付出150万元。但因为资金的时间价值，按资金一年的收益率是3%来计算，这50年来付出的租金总共相当于现在的77万，如资金一年收益率在4%，则50年来付出的房租总共相当于现在的64万。而买房，则要至少一次性付出100万，如贷款，则更多。如买房出租，100万就相应只能收回77万和64万的成本。因为我的资金最近几年均取得了近10%的年收益，则我选择租这个房子，50年共付出租金现值30万元，而买房却要付出现值100万。就是说，对我这种情况，房价跌70%才有买的必要。

国际上公认的租售比合理区间为1：150-1：230，相当于年回报率为8%-5.22%。而目前上海的年回报率在3%左右，从这一点上考虑，上海的房价应当跌一半。
 
        这样，租房合算还是买房合算，就是一目了然的了。买房是聪明还是愚蠢，也是比较明显的了。反正我一直租房，2010年以前肯定不会买房，我甚至极有可能终生不买房。

可是还是有这么多人在房价这么高，租金这么低的情况之下选择买房，不少人简直到了不顾一切的地步。主要还是中国人从长期的农业社会传下来的小农的思想观念：一定要有房子。好象是黑格尔，要么是萨特，不管是谁原创的，现在就当是我说的吧：“存在即合理”。这种情绪化，而不是考虑成本的观念，体现在房价上，就是房价泡沫化了。