主题：谁将成为“百日剧变”中首批“殉情”者呢？（转帖）

自王石的“拐点论”在业界引起广泛争论时，我没有太多关注，因为房产“拐点”的出现并不能说明什么实质性的问题，只是数据的统计告诉我们：房地产非理性增长的时期结束了。而潘石屹对房地产“百日剧变”的预言，至今还剩五十余天，届时会不会成为现实，其结果是什么，发展商会采取什么样的对策，这倒是引起我的关注与思考，这是一个非常有意义的现实话题，我认真思考后，试图对此予以剖析。

第一是土地储备量过大，有的发展商土地的储备量甚至是在建开发项目的好几倍。根据我国现有的土地管理条例，在没有付清全部土地出让金以前，该土地是不可能拿到产证的，也就是说无法进行正常房地产开发的，更谈不上把该储备土地用以兑现货币，造成资金流极度短缺。第二种可能是已有的上市公司和即将为上市做准备的准上市公司，特别是准上市公司在借入资金购得大量土地的情况下，无法完成上市前的IPO，加上中国证券会对此已有规定，即使企业完成IPO以后，所得款项也不得用于购买土地，这就形成这样一个怪圈――企业为了上市必须购入大量土地储备，而借入购买土地资金的一方又对发展商的盈利在短时期内有相当高的要求，一旦上市不成功或拖延时间，企业资金瞬时会有一个巨大的缺口。符合这两个前提的发展商大致为五十家左右，如果以全国近四万家房产商的数量来看，其概率几乎为零，而对于大部分发展商而言，“百日剧变”对他们是没有影响的，每个企业的自身情况不同，不一定都要以降价来回笼资金，你觉得能挺过去的就做好挺的准备，但是我们应该充分地看到，上述近五十家公司中数量虽少，地位、分量却很重，他们的生死存亡关系到今后房屋价格的变动趋势。

对于目前房地产业的总体时局，学者与专家们有两个基本说法，一种认为中国房地产的前景仍然十分看好，即使碰到目前购房人气指数不佳、成交量低迷、资金紧张等情况，他们认为仍然是暂时的，就像“冬天到了，春天还会远吗？”。鼓励发展商打持久战，其实他们对今年下半年的发展方向心中一点数都没有；另外一种看法是：企业应以现金为王，通过降价或打折套现，以加速资金流转、减少负债来获得利润。

相应的措施大概有以下几种：
1、加大房产营销力度，通过打折、优惠等多种促销手段，迅速回笼资金，减轻负债。

2、兑现一部分存量土地，通过项目公司转让全部或部分股权，兑现全部或部分的存量土地资金，以解燃眉之急。

3、寻求新的资金注入，或者寻找新的战略合作伙伴。

第一、某些企业不审时度势，在资金链非常短缺的情况下，想通过死杠硬撑的方法度过难关，不久的将来，上述企业中必定会出现“顺驰第二”，首先为“百日剧变”殉情的是那些负债很高、上市无望、土地储备的资金远高于在建资金的企业，虽然他们在上市的百米冲刺中已完成九十米，但最后的十米往往是他们的致命一击（由于众所周知的原因，我不便举实例予以说明）。

第二、项目收购。当资金链绷断的时候，这是一种比较理想的结果，通过外部一个有实力的公司收购该项目的部分或全部产权，从而使项目获得新生、继续开发。这里着重要说明的是：该项目脱胎换骨收购以后，原开发商虽然引退了，但还是获得了该项目的溢价收益，后者的开发成本变相增大了。

第三、合作开发。寻找有资金实力的战略合作伙伴，调整原来的股权结构比例，变相注入新的资金，度过难关继续开发。这种合作的特点是股权结构调整时，原发展商一般是通过市场评估的方法来决定其占有股份的比例，结果会使得该项目的总成本提高了，和第二种结果是殊途同归，最终都会间接地推动房价的上升。

结论：经过上述的逻辑推论和分析，房地产即使产生了“百日剧变”，不会象有些人所说的那样耸人听闻：“房产业要进行大洗牌了”、“有近50％的企业要淘汰了”，更不会象有些人所预言的那样：房价要下降30％甚至更多。这些都是拍脑袋的简单的思维方式，而本文得出的结论正好相反，“百日剧变”一旦成为现实，会间接地推动房价上升，所以我们还是希望通过“百日维新”来维持房地产业的稳定发展，“百日剧变”但愿只是个预言。