主题：专家提醒:房地产企业不应该盲目转战二三线城市

随着国家宏观调控政策的不断出台，诸多房地产企业在一线城市的投资面临土地资源日益稀缺，资本门槛不断提高，行业整合速度加快等重重困境。而二三线城市随着城市建设步伐的加快，利润空间逐渐凸显。调查显示，72%房地产开发商乐意进军二三线城市。业内人士认为，企业不应盲目进军这些城市，而二三线城市也应合理规划避免盲目扩建引发种种弊端。

二三线城市商机无限 


“比起北京、上海等房地产市场越来越白热化的竞争、越来越稀少的资源以及越发严峻的调控环境，目前二三线城市市场正处于成长阶段，土地资源丰富、市场竞争相对平和。很多开发商愿意转战投资二三线城市。”某投资咨询公司王先生在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

经历了10余年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。自2003年起，政府加强对房地产金融及土地政策的严格管理，提高了房地产开发的门槛。尽管目前国内的核心一线城市依然有大量的商机，但随着这些地区房地产价格的日益上涨、市场竞争的加剧，以及在这些高端市场经营难度相对提高，越来越多的企业和房地产开发商已开始考虑选择去那些房地产价格相对较低，并且潜在市场回报更为巨大的新兴市场发展。二三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后带给开发商很多信心。

经历了10余年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。自2003年起，政府加强对房地产金融及土地政策的严格管理，提高了房地产开发的门槛。尽管目前国内的核心一线城市依然有大量的商机，但随着这些地区房地产价格的日益上涨、市场竞争的加剧，以及在这些高端市场经营难度相对提高，越来越多的企业和房地产开发商已开始考虑选择去那些房地产价格相对较低，并且潜在市场回报更为巨大的新兴市场发展。二三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后带给开发商很多信心。

72%房地产开发商乐意进军二三线城市，吸引开发商投资二三线城市的主要原因是这些城市市场潜力大房价快速上涨和地价比一线城市便宜。业内人士认为，对于中小房地产企业来说，进入二三线城市发展的优势体现在两个方面：其一，资本门槛相对较低，地价与房价还有空间。其二，企业抗风险能力较强，在土地价格低位时进入，通过三至五年的运作，其盈利并不亚于一线城市。

理性抢滩 避免盲目 


“开发商不能盲目地进军二三线城市，而这些城市的相关部门也应合理地规划，避免盲目开发给城市和开发商带来隐患。”北京市房地产业协会培训中心温主任在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

龙湾港集团有关负责人在接受媒体采访时表示，进军二三线城市的商机人人都能看得到，但并不是人人都能赚到钱。房地产企业只有将自身成熟的战略模式、管理和品牌，与资本市场进行有机结合，才能完成从机会到价值的转换，从而实现企业量级的跃升。

北京阳光100置业集团有限公司副总范小冲认为，二三线城市的市场前景虽然非常好，但也存在着风险，这就需要开发商在进入一个二线或者三线城市的时候做好选择，选择什么样的城市、多大的开发规模、针对哪些客户群，都要明确。要选择那些正在快速起步、成长的城市。一般来说，北方城市政府计划体制很浓，南方城市相比较来说更市场化一些。

专家认为，虽然二三线城市市场潜力巨大，但也不能盲目投资，对在这些城市投资带来的风险也不容小觑。二三线城市市场容量有限，这些城市一般规模比较小，人口基数小，而住宅、商业物业消费又以本地需求为主体，传统居住观念根植较深，楼盘项目有可能面临市场容量不足的问题。而且除了生活配套、居住观念的隔膜外，一些开发商的项目可能地处城郊，成为典型的“飞地”项目，所处的区域吸引力不足。专家建议，要在对该城市的市场研判了如指掌的前提下介入，研究当地的历史发展、人文环境、风俗习惯、消费习惯、收入水平、市政交通等方面因素，对该城市的招商引资政策等都要精确掌握，以便准确测算开发成本。

“二三线城市应考虑到自身的承受能力，不能盲目为了招商引资而忽略了城市整体的建设规划。”北京市房地产业协会培训中心温主任表示。由于二三线城市缺乏规划、建设等方面的人才，开发商的过快进入，很容易造成地方政府被项目业主牵着鼻子走的状况。开发商对地方土地资源的使用都提出了相当高的要求，如不采取适当的引导和规划，容易给当地带来资源和环境的浪费。