主题：告诫买房者，房屋面积出现偏差怎么办？

在房屋的交验或居住行为中，消费者发现住房面积与合同约定面积严重误差，也就是业界所说的“鞋不对码”的现象时有发生。针对这种问题如何解决，如何防范？想必使每一个置业者都比较关心的话题。那么，对于房屋预售出现的面积误差现象，我们因该如何防范，如何应对呢？还是让笔者从一则案例说起吧。

商品房面积误差之所以会让消费者糊里糊涂的原因，就在于我国商品房的计算面积有多种计算方法。我国《商品房销售管理办法》规定：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。建筑面积或套内内建筑面积究竟包括哪些内容，我国《商品房销售管理办法》虽然对房屋的面积内容和计算方法有了明确的界定，但很多购房者并不之情，这种情况下，即使开发商违法，也有许多购房者并不知道开发商已经请占了自己的合法权益。《商品房销售管理办法》规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积又由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套内与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

《办法》还规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸， 并约定误差范围。房屋交付时， 套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任；按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝——————————————×100%
 合同约定面积

针对商品房误差比在3%以内，据实结算房价款。而目前交付房屋出现的问题，往往是在面积增大的情况下，不超过3%，但套内面积减少，公摊面积增大却是争议颇多的现实。为避免此种对购房者不利的情况出现，消费者有必要在合同中约定套内面积不应减少多少，共摊面积不应增大多少等等，并约定超出范围怎么办，退房或不退房，退房包括那些费用，不退房如何承担违约责任等，为此消费者才能维护自己的合法权益，避免或减少在面积误差问题上所引发的纠纷。