甘房网(gshouse.com.cn)讯 今年甘肃的媒体在做年终盘点的时候，相信有一个事件绝对绕不过去，那就是碧桂园·兰州新城开盘狂销50亿。不只是甘肃媒体，恐怕整个国内的媒体都在惊呼碧桂园又创造了一个营销奇迹。而奇迹过后，我们冷静下来思考一下，其实比50个亿这个数字更有冲击力的，是碧桂园给兰州楼市造成的深远影响，这种影响在兰州楼市产生的效应恐怕在短时间内还不能完全被理解和消化，我们预言它将在今后相当长的一段时间内改变兰州楼市的格局和走向，甚至对整个兰州的城镇化进程都会产生不小的推动力。那么，造就这一奇迹的碧桂园·兰州新城营销操盘手邓理又是个怎样的人呢？
答案是，他是一个“没心没肺”的人。
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二十年、两个字
邓理1994年就踏入了地产行业，算来已有20年。他从最初的小小地产策划做起，做到项目营销副总，再到全面主持集团的全国营销工作，期间经过合生创展、万达、融创、鹏润、银泰等多家国内知名地产企业的锤炼与洗礼，2013年2月加入碧桂园，4月调至兰州负责碧桂园·兰州新城项目的营销工作，10月碧桂园·兰州新城创造单日销售50亿的记录，成为兰州首个“日光盘”。我们认为这应该是邓理20年营销生涯的巅峰，但邓理对此反应平淡。邓理说，20年来他只学会两个字：“突破”。一个地产营销人只有不断的突破自己，才能找到前进的动力。何谓巅峰？巅峰不过是下一步的台阶而已。
大家都认为地产营销是个“压力山大”的行业，但邓理并不这么想。诚然，地产营销的工作强度很大，有时候身体会感觉很疲惫，但邓理说他从来没觉得心里很累，正相反，他认为想点子、想创意是一件很有乐趣的事。很多人不知道，曾经在中国地产市场红极一时的“板块炒作”创意，“原创者”就是邓理。当时《南方都市报》刚刚成立，准备在报纸上做些地产推广，但当时“南都”的影响力并不大，开发商们也都没什么兴趣。此时邓理向“南都”提出建议，把广东珠江南岸的十大盘联合起来，用整体板块的概念一起炒，效果立竿见影。后来邓理又向“南都”建议：联合星河湾、合生华南新城、雅居乐、碧桂园、祈福新村等超级大盘炒热番禺华南板块。从此“板块炒作”的概念遍布大江南北，而“始作俑者”邓理收获的则是创意的乐趣。之后，他开始跨出广东，足迹遍布全国的大江南北。
邓理说，干地产营销这一行就得“没心没肺”，不能把压力太当回事，否则不但你自己活得心累，别人看着都替你累。把心放宽，从工作中找乐子，把心放细，找出项目最大的特色和卖点推给消费者，其他的都是水到渠成的事。
奇迹，有备而来
对于碧桂园·兰州新城的50亿奇迹，邓理表示这多少是意料之中的事。来兰州之前，邓理就做过不少功课，对兰州的城市发展现状、楼市的竞争格局以及市场供需关系等方面进行过比较深入的研究，他发现兰州市场，市区内房子价格偏高，供应量不足，产品品质与价格不匹配。邓理认为碧桂园·兰州新城这个项目所具有的高性价比特点正好填补了这个断层，这是一个“适合”兰州购房者消费需求的项目，这一发现让邓理充满信心。据说管理层给兰州新城提出的目标是22亿，邓理自己给自己制定的目标是不少于40亿。他把这个目标告诉自己的营销团队时，大家普遍的反应是这老兄大概把自己当印钞机了。但当邓理把兰州城市现状以及项目具备的种种优势列举出来时候，大家立即看出了一个重大问题：4000套房子不够卖！事实证明确实如此，碧桂园一期认筹客户达到8000多组，最后有约一半的认筹客户没买到房，大都在期盼二期。
不只是邓理有备而来，整个碧桂园到兰州也是有备而来。邓理告诉我们，碧桂园来兰州之前曾经做过大量考察工作，董事局主席杨国强亲自来兰州选址并且看中了青白石，当时公司内部对这个选址有过争议，但杨国强坚持认为青白石这个地块符合碧桂园一贯的建设“近城大社区”的这个理念，也符合兰州的市场需求，因此拍板就拿这块地。邓理说，现在看来，老板的眼光非常独到，青白石的地势是兰州的一个高点，可以俯瞰全城，又处在兰州的上风头，空气质量比城里好很多，是个上风上水的好地方，这里又是离兰州主城区最近的市郊，与雁滩隔河相望，唯一受困的就是交通，一条北环路，我们再修一座雁白大桥，整个青白石就活了。再加上碧桂园多年运营大盘的丰富经验、打造社区环境景观的竞争力、兰州市民对于碧桂园这个地产品牌的认可，还有整个营销团队的努力，这个项目没有理由不成功。
为兰州探索一条城镇化之路
邓理说，现在对于碧桂园这种级别的企业来说，单纯的去运营一个地产项目已经没有多大的吸引力和意义。碧桂园是想站在城市发展和城镇化进程的高度上去思考一个项目存在的意义，是希望借助企业多年来在城市运营方面的经验为中国的城镇化做一些有益的探索。现在很多人都在说城镇化该如何如何，但具体要怎么走，有没有人去实践？碧桂园可以去实践，因为碧桂园有这个意愿，也有这个实力，我们愿意做个先行者，也承担得起责任。如果碧桂园开发“近城大社区”，给购房者“五星级的家”这个理念确实能够成为城镇化的一条出路，那么就可以作为一个成功的样板来推广，也许别的人就可以少走些弯路，这不是很好的事吗？
比如说兰州，多年来都在思考如何跳出两山一河的挟制、如何实现城市空间的延伸。碧桂园·兰州新城其实就是兰州的城市拓展提供了一个非常好的样板。碧桂园在青白石推山造城，实际上是给了我们很大的启发--城市空间原来可以“创造”。所谓的“城镇化”和“城市化”是有区别的，“城市化”是社会资源高度集中在少数中心城市，带来的结果就是中心城市地价房价越来越贵，交通环境压力越来越大等一系列的城市病。但“城镇化”是城市的拓展和延伸，是在中心城市周边建设“卫星城镇”，将社会资源进行合理的配置和分散，形成城市群，经济增长、城市功能、交通环境、社会进步、生活质量得到和谐发展，城镇化进程必须兼顾农村的发展、农民的利益。邓理说，今后应该没有什么“市民”“农民”之分，大家就只有一个身份：公民。
兰州楼市，也该换个玩法了
记者最后向邓理提了一个问题：“碧桂园·兰州新城一期狂销4000套，实际上给了兰州其他开发商、尤其是雁滩板块的开发商很大的压力，兰州新城后面还有二期三期，这会不会让其他开发商走投无路？”邓理说，碧桂园绝对无意让任何人走投无路，碧桂园与商业对手的竞争，始终遵循着市场的客观规律，也始终是公平的。碧桂园一贯秉承“建老百姓买得起的好房子”，将提供高性价比的超值产品和服务提供给市场。事实上，碧桂园认为一个良性的地产市场，就是在市场竞争中产生的，只有竞争才会促使开发商做出更好的产品、更好的服务，市场的充分竞争和百花齐放，最终得益的还是消费者。
邓理说：“听说保利、万科都将陆续进驻兰州，这是好事，我也希望能有这样的竞争对手，在竞争的同时，我们可以一起把市场做的更大一些，让兰州变得更精彩一些。我一直认为，兰州是西北五省的中心城市，以现在的城市规模和地产体量来说，根本与兰州的城市地位不符，兰州的城市规模和人口在现在的基础上至少还应该翻一倍，这才符合一个坐中四联的中心城市应有的地位。从这一点上来说，兰州地产市场的发展空间还很大，绝对不愁装不下几个开发商。”
甘房网(gshouse.com.cn)讯 今年甘肃的媒体在做年终盘点的时候，相信有一个事件绝对绕不过去，那就是碧桂园·兰州新城开盘狂销50亿。不只是甘肃媒体，恐怕整个国内的媒体都在惊呼碧桂园又创造了一个营销奇迹。而奇迹过后，我们冷静下来思考一下，其实比50个亿这个数字更有冲击力的，是碧桂园给兰州楼市造成的深远影响，这种影响在兰州楼市产生的效应恐怕在短时间内还不能完全被理解和消化，我们预言它将在今后相当长的一段时间内改变兰州楼市的格局和走向，甚至对整个兰州的城镇化进程都会产生不小的推动力。那么，造就这一奇迹的碧桂园·兰州新城营销操盘手邓理又是个怎样的人呢？
答案是，他是一个“没心没肺”的人。
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二十年、两个字
邓理1994年就踏入了地产行业，算来已有20年。他从最初的小小地产策划做起，做到项目营销副总，再到全面主持集团的全国营销工作，期间经过合生创展、万达、融创、鹏润、银泰等多家国内知名地产企业的锤炼与洗礼，2013年2月加入碧桂园，4月调至兰州负责碧桂园·兰州新城项目的营销工作，10月碧桂园·兰州新城创造单日销售50亿的记录，成为兰州首个“日光盘”。我们认为这应该是邓理20年营销生涯的巅峰，但邓理对此反应平淡。邓理说，20年来他只学会两个字：“突破”。一个地产营销人只有不断的突破自己，才能找到前进的动力。何谓巅峰？巅峰不过是下一步的台阶而已。
大家都认为地产营销是个“压力山大”的行业，但邓理并不这么想。诚然，地产营销的工作强度很大，有时候身体会感觉很疲惫，但邓理说他从来没觉得心里很累，正相反，他认为想点子、想创意是一件很有乐趣的事。很多人不知道，曾经在中国地产市场红极一时的“板块炒作”创意，“原创者”就是邓理。当时《南方都市报》刚刚成立，准备在报纸上做些地产推广，但当时“南都”的影响力并不大，开发商们也都没什么兴趣。此时邓理向“南都”提出建议，把广东珠江南岸的十大盘联合起来，用整体板块的概念一起炒，效果立竿见影。后来邓理又向“南都”建议：联合星河湾、合生华南新城、雅居乐、碧桂园、祈福新村等超级大盘炒热番禺华南板块。从此“板块炒作”的概念遍布大江南北，而“始作俑者”邓理收获的则是创意的乐趣。之后，他开始跨出广东，足迹遍布全国的大江南北。
邓理说，干地产营销这一行就得“没心没肺”，不能把压力太当回事，否则不但你自己活得心累，别人看着都替你累。把心放宽，从工作中找乐子，把心放细，找出项目最大的特色和卖点推给消费者，其他的都是水到渠成的事。
奇迹，有备而来
对于碧桂园·兰州新城的50亿奇迹，邓理表示这多少是意料之中的事。来兰州之前，邓理就做过不少功课，对兰州的城市发展现状、楼市的竞争格局以及市场供需关系等方面进行过比较深入的研究，他发现兰州市场，市区内房子价格偏高，供应量不足，产品品质与价格不匹配。邓理认为碧桂园·兰州新城这个项目所具有的高性价比特点正好填补了这个断层，这是一个“适合”兰州购房者消费需求的项目，这一发现让邓理充满信心。据说管理层给兰州新城提出的目标是22亿，邓理自己给自己制定的目标是不少于40亿。他把这个目标告诉自己的营销团队时，大家普遍的反应是这老兄大概把自己当印钞机了。但当邓理把兰州城市现状以及项目具备的种种优势列举出来时候，大家立即看出了一个重大问题：4000套房子不够卖！事实证明确实如此，碧桂园一期认筹客户达到8000多组，最后有约一半的认筹客户没买到房，大都在期盼二期。
不只是邓理有备而来，整个碧桂园到兰州也是有备而来。邓理告诉我们，碧桂园来兰州之前曾经做过大量考察工作，董事局主席杨国强亲自来兰州选址并且看中了青白石，当时公司内部对这个选址有过争议，但杨国强坚持认为青白石这个地块符合碧桂园一贯的建设“近城大社区”的这个理念，也符合兰州的市场需求，因此拍板就拿这块地。邓理说，现在看来，老板的眼光非常独到，青白石的地势是兰州的一个高点，可以俯瞰全城，又处在兰州的上风头，空气质量比城里好很多，是个上风上水的好地方，这里又是离兰州主城区最近的市郊，与雁滩隔河相望，唯一受困的就是交通，一条北环路，我们再修一座雁白大桥，整个青白石就活了。再加上碧桂园多年运营大盘的丰富经验、打造社区环境景观的竞争力、兰州市民对于碧桂园这个地产品牌的认可，还有整个营销团队的努力，这个项目没有理由不成功。
为兰州探索一条城镇化之路
邓理说，现在对于碧桂园这种级别的企业来说，单纯的去运营一个地产项目已经没有多大的吸引力和意义。碧桂园是想站在城市发展和城镇化进程的高度上去思考一个项目存在的意义，是希望借助企业多年来在城市运营方面的经验为中国的城镇化做一些有益的探索。现在很多人都在说城镇化该如何如何，但具体要怎么走，有没有人去实践？碧桂园可以去实践，因为碧桂园有这个意愿，也有这个实力，我们愿意做个先行者，也承担得起责任。如果碧桂园开发“近城大社区”，给购房者“五星级的家”这个理念确实能够成为城镇化的一条出路，那么就可以作为一个成功的样板来推广，也许别的人就可以少走些弯路，这不是很好的事吗？
比如说兰州，多年来都在思考如何跳出两山一河的挟制、如何实现城市空间的延伸。碧桂园·兰州新城其实就是兰州的城市拓展提供了一个非常好的样板。碧桂园在青白石推山造城，实际上是给了我们很大的启发--城市空间原来可以“创造”。所谓的“城镇化”和“城市化”是有区别的，“城市化”是社会资源高度集中在少数中心城市，带来的结果就是中心城市地价房价越来越贵，交通环境压力越来越大等一系列的城市病。但“城镇化”是城市的拓展和延伸，是在中心城市周边建设“卫星城镇”，将社会资源进行合理的配置和分散，形成城市群，经济增长、城市功能、交通环境、社会进步、生活质量得到和谐发展，城镇化进程必须兼顾农村的发展、农民的利益。邓理说，今后应该没有什么“市民”“农民”之分，大家就只有一个身份：公民。
兰州楼市，也该换个玩法了
记者最后向邓理提了一个问题：“碧桂园·兰州新城一期狂销4000套，实际上给了兰州其他开发商、尤其是雁滩板块的开发商很大的压力，兰州新城后面还有二期三期，这会不会让其他开发商走投无路？”邓理说，碧桂园绝对无意让任何人走投无路，碧桂园与商业对手的竞争，始终遵循着市场的客观规律，也始终是公平的。碧桂园一贯秉承“建老百姓买得起的好房子”，将提供高性价比的超值产品和服务提供给市场。事实上，碧桂园认为一个良性的地产市场，就是在市场竞争中产生的，只有竞争才会促使开发商做出更好的产品、更好的服务，市场的充分竞争和百花齐放，最终得益的还是消费者。
邓理说：“听说保利、万科都将陆续进驻兰州，这是好事，我也希望能有这样的竞争对手，在竞争的同时，我们可以一起把市场做的更大一些，让兰州变得更精彩一些。我一直认为，兰州是西北五省的中心城市，以现在的城市规模和地产体量来说，根本与兰州的城市地位不符，兰州的城市规模和人口在现在的基础上至少还应该翻一倍，这才符合一个坐中四联的中心城市应有的地位。从这一点上来说，兰州地产市场的发展空间还很大，绝对不愁装不下几个开发商。”
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