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牛刀:楼市炒家现在入市面临无一生还
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2009-03-11 09:09:11
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许多楼市职业投资人已经按耐不住投资的冲动,准备乘目前成交有所放大之机,冲进楼市,血战一番。许多朋友打电话来,询问目前是不是买楼的好机会,后市趋势如何?不管怎样,尽管我不是有问必答,但是,一个问题询问的朋友多了,我想有必要谈谈我自己的看法,也仅仅只是我本人对目前的市场状态的一点粗浅的认识。
轰轰烈烈的美国炒房团,最后的结果是什么呢?没有一套成交。这些既然打算去美国抄底,不可能不带银子,带了银子而没有出手,只能说明一个问题,那就是还没有到出手的时机。
由美国的次贷危机引发的一轮全球性的不动产的向下估值,远没有见底。《货币战争》的作者宋鸿兵先生,正在预测又一轮金融风暴来袭。这轮风暴来不来,有多大的杀伤力,咱们姑且不论,对中国楼市基本不会构成太大的影响,因为中国的楼市还没有从风雨飘摇之中缓过神来,中国的不动产像全球其他国家一样,还处在向下估值的通道,没有一点好转的迹象。
国家发改委今天公布的数据显示,2月CPI同比下降1.6%,为六年来首次负增长,PPI同比下降4.5%,与上月相比继续下滑。CPI、PPI双双下降,显示通缩压力加大,很正常。另外,根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月扩大0.3个百分点;环比下降0.2%。无论是从市场的真实状态,还是国家发改委的统计数据,中国70个大中城市的房价都处在一个畅行无阻的下降通道,这是无可争议的。
但是,许多城市在政策的刺激下,成交量正在逐步放大,成都、深圳的一些个盘在涨价。这种情况只是说明两个问题,一是不怕死的开发商还有,他要自杀别人拦不住;二是试图做一种假象,告诉市场你一买我的房子就赚钱,这种伎俩,在06、07年不是没有见过,因此大可不必在意,更不要去上当。
我们观察市场,要多留个心眼。深圳现在日均成交量已经达到200套左右,上海日均成交量已经达到800套左右,北京日均成交量已经达到500套左右,这个数据和2008年相比日均成交量增长了百分之几百,因为2008年上半年正好是楼市走进冰河时代,深圳一天只有几十套成交,这是非正常时期,拿现在的成交数据去和不正常的市场时期相比,得出来的结论肯定是不正确的。
那么,什么时期是中国楼市的正常年份呢?上海是2005年、2006年,房价刚处在上升通道,但涨幅不是很猛,这个时期的3月,上海的日均成交量是1100套左右,比现在的800套要多出300套左右。深圳是从2003年至2006年为比较正常的年份,日均成交量是300套左右,比现在多出100套左右。北京是2004年至2006年,日均成交量为800套左右,比现在的500套要多出300套。也就是说,目前成交量的放大并没有达到楼市正常时期的平均水准,也就谈不上房价已经走稳。
这是市场的表象,更本质的是楼市泡沫破灭留下来的一地鸡毛,根本没有梳理好。政府现在是强行托住这个市场,运用了一系列财税政策、货币政策和不当补贴,货币政策还没有回到05、06年,财税政策还处在2007年的水准,而不当补贴各地都是自己胡来,不出意料之外,中央政府很快要对此进行清理。所以,政府现在强行拉住市场的供求关系,很容易出事。也就是我们说的,政策利好很快消化完,楼市成交如果没有房价下降的刺激,很快将回到2008年9月三部委出台政策前的水准。
从2008年9月,三部委出台政策到现在,已经半年过去了,深圳新房存量从66000套下降到54000套,消化了12000套,而深圳正常年份的新房存量为30000套,按现在的新房存量的消化速度,深圳还要整整一年的时间才能恢复到楼市的正常状态。从开发商先易后难的消化方式来讲,预期后面的新房存量更加难以消化,有的甚至会出现烂尾。种种迹象表明,炒家现在杀进楼市无异于自杀。
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轰轰烈烈的美国炒房团,最后的结果是什么呢?没有一套成交。这些既然打算去美国抄底,不可能不带银子,带了银子而没有出手,只能说明一个问题,那就是还没有到出手的时机。
由美国的次贷危机引发的一轮全球性的不动产的向下估值,远没有见底。《货币战争》的作者宋鸿兵先生,正在预测又一轮金融风暴来袭。这轮风暴来不来,有多大的杀伤力,咱们姑且不论,对中国楼市基本不会构成太大的影响,因为中国的楼市还没有从风雨飘摇之中缓过神来,中国的不动产像全球其他国家一样,还处在向下估值的通道,没有一点好转的迹象。
国家发改委今天公布的数据显示,2月CPI同比下降1.6%,为六年来首次负增长,PPI同比下降4.5%,与上月相比继续下滑。CPI、PPI双双下降,显示通缩压力加大,很正常。另外,根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月扩大0.3个百分点;环比下降0.2%。无论是从市场的真实状态,还是国家发改委的统计数据,中国70个大中城市的房价都处在一个畅行无阻的下降通道,这是无可争议的。
但是,许多城市在政策的刺激下,成交量正在逐步放大,成都、深圳的一些个盘在涨价。这种情况只是说明两个问题,一是不怕死的开发商还有,他要自杀别人拦不住;二是试图做一种假象,告诉市场你一买我的房子就赚钱,这种伎俩,在06、07年不是没有见过,因此大可不必在意,更不要去上当。
我们观察市场,要多留个心眼。深圳现在日均成交量已经达到200套左右,上海日均成交量已经达到800套左右,北京日均成交量已经达到500套左右,这个数据和2008年相比日均成交量增长了百分之几百,因为2008年上半年正好是楼市走进冰河时代,深圳一天只有几十套成交,这是非正常时期,拿现在的成交数据去和不正常的市场时期相比,得出来的结论肯定是不正确的。
那么,什么时期是中国楼市的正常年份呢?上海是2005年、2006年,房价刚处在上升通道,但涨幅不是很猛,这个时期的3月,上海的日均成交量是1100套左右,比现在的800套要多出300套左右。深圳是从2003年至2006年为比较正常的年份,日均成交量是300套左右,比现在多出100套左右。北京是2004年至2006年,日均成交量为800套左右,比现在的500套要多出300套。也就是说,目前成交量的放大并没有达到楼市正常时期的平均水准,也就谈不上房价已经走稳。
这是市场的表象,更本质的是楼市泡沫破灭留下来的一地鸡毛,根本没有梳理好。政府现在是强行托住这个市场,运用了一系列财税政策、货币政策和不当补贴,货币政策还没有回到05、06年,财税政策还处在2007年的水准,而不当补贴各地都是自己胡来,不出意料之外,中央政府很快要对此进行清理。所以,政府现在强行拉住市场的供求关系,很容易出事。也就是我们说的,政策利好很快消化完,楼市成交如果没有房价下降的刺激,很快将回到2008年9月三部委出台政策前的水准。
从2008年9月,三部委出台政策到现在,已经半年过去了,深圳新房存量从66000套下降到54000套,消化了12000套,而深圳正常年份的新房存量为30000套,按现在的新房存量的消化速度,深圳还要整整一年的时间才能恢复到楼市的正常状态。从开发商先易后难的消化方式来讲,预期后面的新房存量更加难以消化,有的甚至会出现烂尾。种种迹象表明,炒家现在杀进楼市无异于自杀。