主题：发展商偷取房屋面积4猫腻法

对华南御景园的面积差问题，不少业内人士告诉记者，因为目前大多数一手楼使用的都是期房预售制度，在房子未建成确权前，面积永远是个未知数，也就给发展商玩弄面积欺蒙消费者以各种可乘之机，这其实在行内已成公开的“秘密”。通常来说，发展商在面积问题上玩弄的猫腻手法有四种：

一、夸大建筑面积再“按套内面积计价”

华南御景园发展商所玩弄的就是典型的“按套内面积计价法”。商品房销售通常按建筑面积作价的，20多年来已形成业内惯例。因商品房实用率一直没有具体的指导标准，建筑面积的测算方式复杂难于确认，按建筑面积销售的方法经常由于发展商在公摊面积上使出的“手段”而给消费造成损失。为此，近年来各地的商品房销售格式合同都出现了“按套内面积计价法”的选择性条款，旨在保护消费者利益。

发展商利用该格式合同某些不太严谨的“漏洞”，在销售过程中以建筑面积作宣传，销售作价时故意“胀大”房子的建筑面积压低“单价”吸引买家，而到签合同时又以“套内面积作价”提高单价。到办房产证实测面积时，建筑面积出现大误差，发展商对大“缩水”的“建筑面积”却“按合同约定”不赔偿业主损失。

二、大户型巧膨胀

另外一种是对一些大面积户型在销售时故意将面积作小，降低整套价格吸引买家，而实测时面积却往往胀大，而且差额还巧妙地刚好在国家规定的3%误差左右。一套200平方米的房子为例，买家到最后就得多掏6个平方米的价钱。如果房价不幸贬值的话，买家的损失就更大。

三、按套作计法

还有一种更绝的方式是销售时“按套作计法”。如近期刚开始销售的东山某盘，楼盘所派发的资料上每个户型都列有建筑面积和实用面积，销售人员以均价8000元/平方米起作宣传吸引买家，内部认购时签的认购书也列明了每套房子的建筑面积和总价。

但到签合同的时候，发展商代表却告诉“准业主”所有房子一律“按套计价”，以合同价格为每套的最终价格，不管日后实测面积有没出入，发展商不退不赔也不会要求业主多交钱。这看起来似乎是一个避免日后面积纠纷麻烦的约定，实质上却剥夺了业主的选择自由。

四、“公摊面积”玩花样

一位在某知名发展商负责工程的周先生告诉记者，就算是按“建筑面积作价”的房子，发展商在面积上能玩的手法也不少。通常商品房面积都由两部分组成，一是“套内面积”，二是“公摊面积”。“套内面积”因为是实实在在有眼见为证，国家的相关规定也较为严格，业主拿起尺子来一测就清楚，因此不容易“做假”。而“公摊面积”却因为计算方法复杂，业主们又难以自己复核而成为发展商们大做“手脚”的“漏洞”。通常来说，发展商在“公摊面积”上常玩弄的手法主要有以下三种：

一是增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围，如将独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、车库，及地下人防干、支线等建筑构件或建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台，还有层高在2.2米以内的技术层、夹层、地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层等面积都列入公摊面积；二是在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。