主题：警惕认购书的”文字游戏”

要点一：细看土地使用权转让合同


土地使用权转让合同载明了土地用途、使用年限等，是一份十分重要的房产资料，所以购房前要仔细查看土地使用权转让合同，并将合同复印后作为房地产买卖合同的一个附件。

在查看土地使用合同时：

一是要审查土地的转让用途，看其载明的土地用途是不是符合房屋建设条件。一般房屋建设用地用途为商住用地，工业用地、城市基础设施用地等用途的土地一般不宜修建住宅；

二是审查土地的使用年限。由于土地转让在先，楼盘修建在后，所以查明土地使用权的转让期限，对于了解自己所购房产的实际使用年限具有十分重要的意义。同时，土地转让后长时间没有修建销售的楼盘有可能是烂尾楼，如发现这种情况，应认真查明原因，防止买到烂尾楼；

三是审查土地规划情况。在购楼时，土地使用合同上一般附有该幅土地的规划、土地使用要求、主体建筑物的性质、建筑覆盖率、建筑容积率、建筑层数、绿化比率、建筑间距等重要情况，这样就对所购房产的基本情况有了大致的了解，对于防止开发商擅自变更规划或作虚假的宣传陈述都可有据可查，发生纠纷后便于依法维护自己的权益。

四是审查土地的受让人。土地受让人与该房产的出售人是不是一致，如果不一致要查明原因。五是审查土地使用权出让金是否交清，如果没有交清土地使用转让金则会对今后土地的使用带来纠纷或障碍。

要点二：不同时间段查看楼盘

消费者一般都会去现场查看楼盘情况。那么笔者就建议分不同的时间段实地深入房产现场，查看房产的实际情况。可以分白天、夜晚等不同的时间段进行查看，通过查看：一是了解所购房产的视线环境情况。二是了解房产周边的交通、空气、噪音等情况和配套的学校、医院、购物中心等基本情况，以便查明房产周边有无大的工厂、环境噪声、空气污染、出行是否方便等情况，防止给今后生活增加不必要的困难。三是了解周边房产的增值情况，以便于对比选择。

此外，在现场看楼时，要对开发商的宣传或口头承诺保持警惕。一般在房产销售时开发商均会通过报纸、电台以及现场的资料等进行广告宣传，或在售楼现场由售楼小姐作一些口头承诺。对于开发商的销售广告和宣传资料，法律上一般认定为要约邀请，但对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。所以，对开发商的销售广告和宣传资料，以及售楼小姐的口头承诺，一般要求其写入合同或给予书面的承诺，防止开发商进行虚假宣传或虚假承诺......[文章全文]