主题：国税总局一纸156号文以及上海正在制定实施细则的消息，令上海楼市为之一悸。

个税政策或将实施 上海楼市可能再临大考 
2005年11月08日   中国房地产报  
 
本报记者 刘笑一 上海报道

国税总局一纸156号文以及上海正在制定实施细则的消息，令上海楼市为之一悸。这个敏感而惶惑的市场，在回暖迹象初露之际，又瞬时变得扑朔迷离。该消息也可能击碎美联物业上海区域董事刘志忠的以下预测：“如后市再无新政推出，未来一个季度住宅价格及成交量预计将可分别上升10%和30%。” 

个税迷局

日前，一则媒体“爆料”直击上海楼市：上海有关房屋买卖个人所得税征收方案已处于“研究讨论论证细节”的阶段，并将于11月1日至5日“最终定稿”。

本报记者致电上海市房地局，有关人士否认了“定稿时间已明确”的说法，称目前该局并未收到上海税务部门有关二手房个税征收的任何具体安排和细则。“房地部门并不是税赋征收的主管部门，也只会作为相关部门进行共同商议。”但该人士同时也谨慎透露，关于该项政策的相关讨论“确在进行之中”。

这也比较符合上海市房地局政策发布的惯行之道：采用先“吹风”后落实的方式。从今年三月份开征5%的营业税，至办公楼、别墅、老洋房等高档物业交易征收高额增值税，均是如此。业内人士猜测，这种做法继续延伸到二手房交易征收个税亦不无可能。

而在紧随其后召开的上海市政府例行新闻发布会上，市政府新闻发言人焦扬也表示并不知情。“目前上海房地产走势与中央的调控方向一致，也与上海的调控方向一致。”焦扬说，“上海的房地产将努力保持健康稳定的发展方向。”

征收个税的说法，已使得原本刚刚略有起色的上海楼市再度惶惑不安。如果按照上半年拟定的加税方案，二手房交易将征收5%的营业税、交易差额20%的个人所得税、20%的土地增值税以及4%的附加税。

10月11日，国税总局156号文件浮出水面之后，连日来上海已有不少短线投资客痛下决心抛盘，卖家亏本也屡见不鲜。据中原地产有关人士透露，一位浙江客户10月抛出一套世茂滨江房源，不包括营业税、中介费就已亏损60万元。

“前几个月很少有客户愿意‘割肉’卖房，但最近成交的基本上都是略亏案例，其中一业主支付了20万元的营业税和中介费才解套。”美联物业一门店负责人也向记者透露，“最近新房屡屡调价，二手房市场自然压力很大，个税传言让许多业主坐不住了。” 

“税收可能会占去房产交易利润的50%左右。”上海中原地产凉城分行经理徐清女说，目前有许多挂牌业主都得到类似风声，他们很担心个税的出台，纷纷要求尽快完成出让，哪怕是降价幅度较大也在所不惜。

“冰冻”之忧

对于二手房个税是否“应该出台”，目前上海业界仍是众说纷纭。

在谈到10月11日出台的国税156号通知对房地产税收有关具体规定时，易居中国研发部分析师陈啸天认为，如果基于中央调控政策继续深化落实的角度，二手房个税政策“可以是一种考虑”。目前北京、深圳房价出现了小幅反弹，上海若是为了防止类似北京、深圳的现象在全国范围内扩大，有可能会有新的调节措施出台。

“但如果强征个人所得税的话，对本就‘气短’的二手房市场将是一个不小的打击。”陈啸天对此颇有些担忧。从先前的案例来看，市场显然对此普遍难以接受。

杭州和南京此前曾经出台过类似对二手房交易征收20%的个人所得税的政策，最后或叫停或未实施。杭州的市场反应是，二手房买卖在经历短暂的“冰冻期”后，价格迅速攀升，其原因就在于售房者意图将交易成本转嫁给买方，使得整个二手房市场的价格水涨船高，并助推一手房价格暴涨。

在记者采访中，众多业内人士的一致看法是，如果开征二手房个税，刚刚有回暖迹象的上海二手房市场又可能跌进无人问津的深渊，并将累及一手房市场。

宏观调控半年后，上海房地产市场已进入僵持和下挫阶段。据上海市统计局最近一次调查数据显示，上海市房地产企业家信心指数跌至不足90点，与1999年的水平相当。

对于开发商而言，上海楼市并没有全面复苏的迹象。

专家分析，从上海市政府发言人焦扬的语气推测，政府希望上海的房地产市场继续保持健康稳定，那么就近几个月上海房地产市场供应量不断增大，而成交数量没有太大起色的局面而言，目前的上海楼市并不适合再度出台新政。

不过，有关专家亦表示，强化个税征管符合当前的政策导向，只是如何令政策更加具有人性化和可操作性，还大有可以商榷的地方。

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