主题：上海房价掀全民猜谜运动 理性回归才是根本

上海房价掀全民猜谜运动 理性回归才是根本 
2005年11月08日    中国房地产报  
 
理性的博弈与感性的共舞在一辆倾斜的公车上，应该继续挤在人多的一面，还是主动走向人少的一面？

2005年的上海，房价掀起了一场“全民猜谜运动”，笔者每每要被问及如何看待楼市走势、涨跌趋向、何时见底等等一系列问题，只得坦承相告数遍，我不是专家，房价这事儿我确实无法判断。

为了应付，我往往讲述《吕氏春秋》中记载的一个故事来掩饰我的“不专业”：郑之富人有溺者，人得其死，富人请赎之，其人求金甚多，以告邓析，邓析曰：“安之！人必莫之卖矣。”得死者患之，以告邓析，邓析又答之曰：“安之！此必无所更买矣。”古代的“讼师”(相当于现今的律师职业)邓析告诉富人：捞尸的人不会寻找别的买主，所以建议他以观后效；而后又告诉捞尸者，富人也没有别的获尸渠道，同样可以安之若素。观望了一段时间后的结果是什么？可以猜测，最终双方多半是以一个均衡的价格成交。

而这个故事，其实与目前上海楼市的“现在进行时”颇有几分相似。在进入观望的均衡状态之后，格局的打破，其实就取决于楼市的参与者们各自利益的取向。

上海楼市一度的“冰冻”状态，与其说是由于政策的缘故，倒不如说是由于地产商们最初以为捱一下就能迎来春暖花开的幻想，加之“枪打出头鸟”，谁都不愿第一个挨枪子，于是，降价这层原本轻易就能捅破的窗户纸，却经历了一个艰难的破裂过程。

阳光下笃定，私底下却掩饰不住恐慌。面对着门可罗雀的销售现场和即将到来的银行“讨债”年关不说，网上公布的数据就足以让地产商们坐卧难安：目前上海全市商品房平均每天的销售套数不超过300套；而目前积存的可售新房已增加到20万套，这意味着如按现在的消化速度，即使不新增开发量，积存的商品房也需要两年才能消化完！

拿宏观经济学的一个观点来看，如果人人都预期下雨，不一定会下雨；但如果人人都预期要发生衰退，经济真的就可能出现衰退。经济生活与自然现象不同。下不下雨，不以人的意志为转移，但衰不衰退却会以大部分人的预期为转移。也许正是由于大部分潜在购房者的心理预期发生了变化，传统的“金九银十”没有“反弹”信号，而是将开发商推向了背水一战的绝地。尽管降价对开发商而言显得无奈而伤感，但一部分还是已经开始考虑，如何“体面”地降价才是硬道理。事实上，由于近年来土地的强势增值和拿地初时的低廉价格，他们中大多数人如今还只是微弱阵痛，等银行开始向他们施加足够的压力，一切就会变得顺理成章，心理防线的全线崩溃也是必然的。但开发商所担心的降价“依赖症”紧随而来。上海楼市成了典型的价格驱动型——开发商下调一次房价，购买力随之释放一批，然后市场复归冷淡，再次下调价格才能引发新的购买欲。在这样的“刺激—反应—刺激”周期中，价格天平已经越来越倾向于买方。在获得了对抗中优势地位后，购房者选择继续观望也就不足为奇。与此对比鲜明的是，地产商就显得颇为被动。在一辆倾斜的公车上，应该继续挤在人多的一面，还是主动走向人少的一面？对于地产商而言，降价与否的犹豫已经没有任何意义，在熊紧追不舍的前提下，比对手跑得快才是更为现实的问题。

楼市的另一个参与主体是政府。为了维系其财政收入的来源，地方政府仍然会继续把握土地市场，运用政策并引导舆论，保持房地产市场价格趋于稳定。而真正两难的角色，却是银行。个人房贷号称他们的最优资产，但一旦房价下跌，这个最优资产却很可能立刻变成烫手山芋。商业银行担心出现不良贷款，自然并不希望房地产价格下跌。出于对金融系统稳定性的考虑，央行也不会希望房价下跌幅度太大。

当开发商只能用让利来换取购房人观望的时间筹码，一场持久战似乎在所难免。由此得出的结论是：房价的稳定是市场博弈各方达成心理妥协的结果，价格理性回归，才绝对符合楼市绝大多数参与者的利益要求。只有当市场参与主体达成共同的利益取向，局势的发展才会逐渐变得清晰，使上海楼市不致陷入割肉饲鹰的痛苦泥沼。

曾任《经济观察报》主笔的许知远说过：“只有一个社会寻找到可以解释自己的方法，它才可能获得内心的平静。”这个注脚于长三角楼市似乎非常合适。 (文/笑一)