主题：房企巨头掘金工业地产 “一哄而上”风险显现

实体企业、房企巨头纷纷掘金工业地产

日前，有媒体报道，联想集团及其合作企业将在大庆砸114亿元巨资，建设联想科技城。包括云计算、物联网、总部基地[最新消息 价格 户型 点评]等产业地产都将成为其重点。 不仅是大庆，在产业地产方面，联想已在全国范围内大面积铺开，在昆明、南昌、南宁、漳州等地规划建设产业园区，联想已经率先走上产业+地产的新模式。

产业用地被企业追逐的同时，也成为政府鼓励发展的重点。11月10日，北京市发改委昨日发布《关于报送2012年北京市商品房计划，要求在本月21日前上报明年商品房计划，与去年相比，今年的鼓励项目中新增了产业地产的开发内容。业内人士表示，此举一方面可以防止楼市调控引发的土地遇冷、房屋交易量下跌带来的经济影响，更与北京当下产业转型相吻合。

对产业地产首次跻身北京发改委商品房计划的鼓励目录，中国不动产研究常务副院长马磊认为，这显示出在调控背景下，政府考虑新经济增长点的意图。

作为调控“重灾区”，截至11月8日，北京土地出让金总额为898.11亿元，创造历史同期最高记录，非住宅用地“功不可没”。在住宅用地成交金额同比减少约四成的情况下，商服用地、工业用地等的成交金额相应大幅增加。以10月为例，北京共成交地块21宗，其中工业用地15宗，住宅用地方面仅有1宗限价房用地。

大力发展产业地产，加大非住宅类用地供应，给调控下萧索的土地市场提供了一条新思路：与其想方设法让住宅开发商继续买地盖楼，还不如主动调整土地供应结构。

业内人士认为，产业地产可以冲抵住宅地产市场下滑的的影响，而更重要的是，将可促进房地产结构的调整。现在的房地产结构中，住宅地产偏多，而对产业发展和城市建设更重要的产业地产则显得薄弱。

土地供应只盯着住宅用地这一块肥肉，导致资金集中流向住宅开发和，加剧住宅开发一家独大的局面，引发房价高企等一系列经济和社会问题。业内人士表示，土地供应结构调整有利于实现经济发展转型，让习惯扮演支柱产业角色的房地产，彻底回归其作为经济发展先导型产业的本位。这样，市场化配置下的土地才可能更多地去支持新兴工业、高新产业和现代服务业发展，从根本上实现房地产市场的均衡发展。

“伪工业地产”风险加剧

住宅地产受限，工业地产大热，显现了工业地产强大的发展，但工业地产在迅速崛起的同时也出现不少问题。

某地产公司负责人表示，住宅受限，开发商开始对工业地产一哄而上。目前出现了伪工业地产，机会主义、投机泡沫的倾向。

根据中国不动产研究(CRRC)编制的《中国产业新区榜样评价体系》显示，至2010年末，国家级高新区新增了13家，已达到70家之多；国家级经济开发区新增44家，总数超过100家，产业园区的数量呈现快速飙升的态势。

在产业园大量飙升过程中，工业地产投机迹象也已开始显现。因为住宅用地不好拿，而工业地产地价低，相当一部分开发商是抱着先圈地而后再伺机做政府工作改规划而去的。不少开发商采用以工业项目立项，然后变更土地用途，开发商业和住宅项目，或者二次转让获取高额土地收益。从市场来看，由于住宅地产空间受到挤压，不少力量开始转移方向，工业地产成为热钱和游资的新避风港，而这使得工业地产地价也开始上涨。