主题：扶不起的中国产业地产 中国产业地产30强点评

以产业之名

——《中国产业地产30强榜单》发布

■中国房地产报产业地产研究沈斌、宋振庆、段醒予、曾一宁、周翔宇

这是一份纠结的榜单。

为了推出这份榜单，中国房地产报产业地产研究潜心酝酿2年之久，希冀能够完全勾勒出一幅简约而完整的产业地产众生相。我们曾希望通过土地规模、物业面积、、销售金额等传统指标进行定量评估分析。但是在研究中我们发现，目前所面对的中国产业地产市场，是一个纷繁芜杂、难以名状的混沌状态，形形色色的产业地产商，商业模式迥异，所处发展阶段极不均衡，甚至有不少依然处于政策和法律的边缘地带，种种情状，难以一概而论。

尤其是目前大举进军产业地产的传统地产商，例如万科[绿地、世茂等，它们拥有得天独厚的资本、规模和品牌，但是是否真正围绕产业布局令人质疑；而诸如国美、苏宁、阿里巴巴这些电商在物流地产领域的野心同样令人侧目，它们的发展边限在哪里尚难判断，和一些纯粹的产业地产商则不具可比性。同样，在本期排行榜中，我们也并未将普洛斯、嘉民、腾飞、盖世理等外资物流地产商列入，而将选择范围主要集中在本土企业中。

我们并不鼓励“以产业之名，行地产之实”的做法，因此，我们的评判标准全部着眼于其与产业的结合程度，在多大程度上能够真正有效地扶持、引导、孵化产业，服务于实体经济。但是受制于目前国内实体产业的生存状况，依靠地产思维进行疏导和牵引尽管令人心存疑虑，但也不得不承认势所难免。

在我们观察的诸多案例中，国有企业具备先天的政策，具有强大的产业引导和资源调动能力，但在市场化程度方面，远不及民营企业的嗅觉敏锐。民营企业首先要解决的生存和利润问题，很多所谓的“产业扶持”则雷声大、雨点小，或者至少是心有余而力不足。可以说，要找到一个在各方面都尽善尽美的产业地产商困难。

我们并不鼓励“以产业之名，行地产之实”的做法，因此，我们的评判标准全部着眼于其与产业的结合程度，在多大程度上能够真正有效地扶持、引导、孵化产业，服务于实体经济。但是受制于目前国内实体产业的生存状况，依靠地产思维进行疏导和牵引尽管令人心存疑虑，但也不得不承认势所难免。

在我们观察的诸多案例中，国有企业具备先天的政策，具有强大的产业引导和资源调动能力，但在市场化程度方面，远不及民营企业的嗅觉敏锐。民营企业首先要解决的生存和利润问题，很多所谓的“产业扶持”则雷声大、雨点小，或者至少是心有余而力不足。可以说，要找到一个在各方面都尽善尽美的产业地产商困难。

我们并不鼓励“以产业之名，行地产之实”的做法，因此，我们的评判标准全部着眼于其与产业的结合程度，在多大程度上能够真正有效地扶持、引导、孵化产业，服务于实体经济。但是受制于目前国内实体产业的生存状况，依靠地产思维进行疏导和牵引尽管令人心存疑虑，但也不得不承认势所难免。

在我们观察的诸多案例中，国有企业具备先天的政策，具有强大的产业引导和资源调动能力，但在市场化程度方面，远不及民营企业的嗅觉敏锐。民营企业首先要解决的生存和利润问题，很多所谓的“产业扶持”则雷声大、雨点小，或者至少是心有余而力不足。可以说，要找到一个在各方面都尽善尽美的产业地产商困难。

因此，现阶段我们所制定的《中国产业地产30强榜单》，前三甲只能暂时缺失，这并非哗众之举，而是由衷地表达我们对中国产业转型升级的殷殷厚望，和对产业地产商进一步完善自身的善意点醒。我们本想列出“不推荐模式”的副榜，但鉴于产业地产的建设时间较久，需花更长的时间来观察它们的真实意图，故斟酌推出“观察名单”，希冀可以听其言，观其行。

上榜的27家企业，可以说代表了目前国内产业地产领域的现状，无疑也是这个领域的中坚力量。感谢它们的众生百态，让中国产业地产充满了丰富而多元的色彩。

我们榜单上的点评或许略显苛刻，但这确是我们希望业界以建设性的积极眼光去看待这些发展中的问题。它们现在或许仍处于摸索阶段，有很多都在大胆地试错，而有的则已经处于优秀模式的萌芽状态，我们希望业界能够给于它们更多的支持和希望。

因此，现阶段我们所制定的《中国产业地产30强榜单》，前三甲只能暂时缺失，这并非哗众之举，而是由衷地表达我们对中国产业转型升级的殷殷厚望，和对产业地产商进一步完善自身的善意点醒。我们本想列出“不推荐模式”的副榜，但鉴于产业地产的建设时间较久，需花更长的时间来观察它们的真实意图，故斟酌推出“观察名单”，希冀可以听其言，观其行。

上榜的27家企业，可以说代表了目前国内产业地产领域的现状，无疑也是这个领域的中坚力量。感谢它们的众生百态，让中国产业地产充满了丰富而多元的色彩。

我们榜单上的点评或许略显苛刻，但这确是我们希望业界以建设性的积极眼光去看待这些发展中的问题。它们现在或许仍处于摸索阶段，有很多都在大胆地试错，而有的则已经处于优秀模式的萌芽状态，我们希望业界能够给于它们更多的支持和希望。

因此，现阶段我们所制定的《中国产业地产30强榜单》，前三甲只能暂时缺失，这并非哗众之举，而是由衷地表达我们对中国产业转型升级的殷殷厚望，和对产业地产商进一步完善自身的善意点醒。我们本想列出“不推荐模式”的副榜，但鉴于产业地产的建设时间较久，需花更长的时间来观察它们的真实意图，故斟酌推出“观察名单”，希冀可以听其言，观其行。

上榜的27家企业，可以说代表了目前国内产业地产领域的现状，无疑也是这个领域的中坚力量。感谢它们的众生百态，让中国产业地产充满了丰富而多元的色彩。

我们榜单上的点评或许略显苛刻，但这确是我们希望业界以建设性的积极眼光去看待这些发展中的问题。它们现在或许仍处于摸索阶段，有很多都在大胆地试错，而有的则已经处于优秀模式的萌芽状态，我们希望业界能够给于它们更多的支持和希望。

惟愿明年再排出这样的榜单时，能少些纠结，多些欣喜。

1.暂缺

2.暂缺

3.暂缺

4.张江高科

由于张江的先发和国家级政策的大力扶持，张江模式曾经是中国产业园区的执牛耳者。新三板、自贸区效应和对外模式输出让张江高科依然有一定的发展后劲，但市场化运作不足、产业引导中意识影响过强、重资产导致收益率不足都是潜在的隐患。

5.亿达产业(大连软件园)

“官助民办”模式的典范，中国高新软件园的标杆之一，如今也展现了全国扩张的野心。离开了曾经的天时地利人和，能否在外埠成功还是未知之数，而软件园建设周期过长，资金沉淀和收益率问题也较为棘手。

6.东湖高新

作为中国最早的高新区运营商之一，“武汉光谷”的荣耀和新三板的前景让东湖高新当之无愧成为中国产业地产的领军企业之一。但多年来股东变更和资产毒瘤导致企业裹足不前，而能否对外复制成功以及如何提高自身的盈利能力，也是最大的问号。

7.华夏幸福基业

固安产业新城是其得意手笔，上市则为其插上资本之翼，“产业新城”的代表者。大规模的外地扩张能否成功复制固安的模式还需要时间的检验，后续的产业引导、运营、服务、升级能力的提升迫在眉睫。

8.联东集团

“产业地产看联东”，厂房的大规模产销使联东得以迅速扩张，这种类似制造业的做法在如今的市场上有效。但相对低端的产业水平、缺乏产业引导培育能力和资源的问题让联东还停留在“开发商”和“房东”的角色，如何提升盈利水平和产业运营能力是其需要攻克的难关。