主题：楼市降价潮席卷全国 房价全面拐点还有多远？

“降，还是不降，这是一个问题。 ”僵持许久，天平终于开始偏向了降价一端，来势汹汹的楼市降价潮从北上广深席卷全国，房价拐点似乎突然从理想照进现实。可是，探究降价背后的根源——房企资金链，却可以发现一些问题。

开发商并没有预想中那么缺钱，而现在的降价也仅仅是一些大型房企有策略的调价以回笼资金，数量规模十分有限，且市中心及二手市场也较为坚挺，断言房价进入全面拐点为时尚早。

现象·降价潮

来势汹汹席卷全国

进入银十，各地楼市突然又热闹起来，不是因为传统意义上的销售旺季，而是突如其来的降价潮，房价下行预期愈发强烈。

在北京，经历暴涨的通州地区已转为领跌，新建楼盘房价已从每平方米20000元以上降到15000元左右。与此同时，三季度北京商品住宅退房总量同比去年增加44%，其中不排除降价因素。

“一线”之外，其他城市也出现了降价甚至退房的现象。同策咨询研究中心江浙区分析经理肖云祥告诉记者，南京频频有楼盘曝出降价，个别楼盘幅度惊人，从13000元/平方米直降到最低8000元/平方米。苏州也有个别刚需楼盘降价，但为了规避封闭，没有直接降价，而是采用团购或特价房的形式。多个楼盘有不同程度的退换房情况，南京一楼盘90天竟有78套房退换房。

不过，也有业内人士指出，降价实质上并没有表面上的力度。为遏制乱涨价，网上备案价格规定“只能下降不能上涨”，此举导致一些开发商在备案时虚高报价，留出打折空间。因此现在一些降价有“水分”，特别是前期没有成交的楼盘。

二手市场价格稳定

二手市场方面，房价显然也还没有跟随闻到降价潮的气息。

汉宇地产董事总经理施宏叡告诉记者：“前段时候经历过一批温州炒房客降价抛盘，也有一些地区和房源出现10%-15%的跌幅，但仅仅是个案，普跌的情况还没有出现。”他表示，二手市场不同于一手，各个房东的心态的千差万别，尽管房价下跌会是大势所趋，也不会在短期内出现集体降价的“降价潮”情况。当然，部分急于变现的二手房东为争取出售可能在这期间下调挂牌价格。

中原地产最新二手市场交易数据显示，10月以来，门店二手房挂牌量有所增加，略增15%左右，而挂牌价有所下跌，幅度在5%-8%。据分析，周边区域一手房的价格下跌给二手房业主增加了心理压力，怕二手房的价格也会有下跌，因而出现了挂牌量增加的情况，挂牌价也有所松动。

区域经理郑键透露有的降价其实是“假摔”，挂牌价的下跌并不代表着成交价格的下滑。一般来说，房东的起初的挂牌价会高于市场价，在二手市场低迷的环境下，挂牌价会降到市场均价范围内以吸引买家，但绝不会低于市场价出售。

究因·资金链

开发商未雨绸缪

“我国的房地产行业还不成熟，现在盲目乐观，现在过度悲观。”周建成指出，他所接触的一些开发商也坦言，今年下半年项目的售价低于此前预期，而急于调整销售策略，也是对于调控及市场形势的悲观。

“深挖洞，广积粮，度寒冬。 ”周建成告诉记者，一些开发商已经预言这个楼市寒冬将持续到2013年，因此提前未雨绸缪，回笼资金，现金为王。

采访中，他的这一观点不仅得到了其他分析人士的认同，也得到了开发商方面的印证。沪上一家中型房企的内部人士向记者透露，房企资金压力虽然比过去大了许多，但也没有外界渲染的那般严重。“现在的资金链还不算非常紧张，遇到好的项目仍然会出手，但多数时候非常谨慎，有的款项会暂缓支付，保持现金，应对未来可能出现的困境。 ”

预言·拐点论

房价数据停涨3月

与“降价潮”、“资金链”一样，“拐点论”也是近期频频见诸报端的关键词。 “某种定义上看，上海的房价拐点早已出现。 ”蔡为民如是说。

根据国家统计局每月公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，上海已经连续三个月环比止涨，房价走势由涨至平。

蔡为民进一步指出，尽管现在全国呈现分化状态，在未限购城市的拉动下，全国数据仍然在涨，但从9月数据看，不少未限购城市也逐渐陷入迟钝状态。一线城市是全国楼市景气情况的风向标，在一线城市到达拐点后，全国拐点的出现也不会太远。

对于今年接下来的两个月，蔡为民预测，楼市降价的态势仍将扩大。 “一种可能是开发商谋求股权转让，换取资金以解决困境；另一种情况便是降价，谨慎选择降价的幅度和时间点，既不至于引来‘房闹’，又能够一下冲击到购房者的心理价格。 ”

全面拐点还有多远？

“现在还没有真正进入房价的全面拐点。 ”谈及“拐点论”，中原地产上海中原研究咨询部总监宋会雍向记者介绍了他对此的理解。

“我认为房价的全面拐点，是开发企业面对无法回暖的市场和资金压力被迫对旗下楼盘进行全线降价，以迎合市场要求，打破僵局。但现在的降价，是主动、有规划的降价，限定楼盘，限定时间，限定体量。开发企业手头资金仍然足够，不至于全面降价，只是回笼部分资金，保守观望市场及政策的变化。要说房价全面拐点，从参与降价楼盘数量上看，现在也远没有达到。 ”宋会雍表示，开发商会市场回暖仍有期待，在整体经济不景气的背景之下，地方政府会不会先撑不住？是否会再一次出现一次2008年的救市？

近日，温总理在天津调研时表示，要对宏观政策适时适度进行预调微调。对此，易居周建成认为，货币政策可能将在年底放松，届时，房企融资渠道得以重新打开，市场有回暖的可能性。