主题：一篇可以终结房价涨跌讨论的文章

前言： 对于谈论房价的各种声音，多是充斥着非理性的因素，或片面强调某个因素的影响，或是别有用心。本文将从多个真正影响房价及其走势的方面进行阐述，经分析后得出可靠的论断。

房子是需要有人来承载的，如果人口少于房子所能提供的居住人数，则会形成房产闲置；若房子的使用价值不能被行使，则其真实价值将趋于归零。任何理智的人都不会去购买没有价值的东西，在这种情况下房子的价格当然就无从谈起，回归其本来的面目。

有关部门已经按照最大化的程度计算后得出：中国的人口峰值最大为14亿，在2020年前实现，此后人口数量逐年加速大量递减，每年人口净减少一千多万！ 这相当于每年减少一个北京或上海这样的城市的人口（以目前客观调查的1.2-1.3的生育率计算）。几十年后，我国将仅有几亿人口！实际上，这仅是按照静态的计算方式得出的数字，若考虑到动态的因素（如大中城市青年普遍婚期后延，独身、“丁克”家庭大量出现等），未来的人口减少量会显得更加严重。难怪国家开始鼓励适龄青年多生孩子，有关部门已经意识到了问题的严重性。可是，高企的房价，惊人的育儿成本，严峻的就业形势，激烈的社会竞争，羸弱的社会保障，给现实的男男女女们又设置了道道门槛， 不要说生育二胎了，就连能否结得起婚、供得起房都已经是大问题了。

目前的生育政策导致的情况将是：孩子们将平均每人继承2套以上的房产，而且会在不远的将来实现。“东西多了不值钱”，估计不会有人对此有异议吧？ 有一本书，名叫《大国空巢》，您若阅后会对中国的人口问题有更深刻的理解。有报告称：北京在15年后总人口（包括流动人口）将稳定在1600万人左右; 另有统计称：北京目前有登记的住房有550万套（这还不算近20%总量的小产权房），近些年来北京每年竣工和销售的住宅平均在1500万平方米左右，而且这种建设还要长期做下去；按照这样的建设速度，几年以后，北京的房屋将大量过剩。燕郊、涿州等河北近邻地区也加入了北京房市的争夺，仅燕郊的一个名为“上上城”的楼盘，规模就达400万平方米；400万平米是个什么概念？就是4万套房子住12万人口！而这等百万平米以上的大盘在周边地区比比皆是。人口不再增长，而房屋却在持续大量增加，房价会是什么趋势，相信您自己可以判断了吧？

我们知道，中国儿童一般是6岁或7岁上小学一年级的。从上面的数据可以看出，近十年来小学招生人数连年下降，既然小学生入学率并没有大幅度降低，那么就可以推断，2004年小学招生人数减少，意味着1998年或1997年的出生人数比上一年减少；2003年小学招生人数减少，意味着1997年或1996年的出生人数比上一年减少，依此类推。

以北京为例，北京市居民年人均可支配收入为19978元（2006年），而房价如何呢？有统计显示，北京市五环内期房均价为13754元。若购买80平米的一套房子，按此价格计算其房屋总价为110万元。若采用银行按揭贷款买房（贷款八成，20年期等额本息），按照现在的贷款利率，则为首付22万，每月还款6644元。若按2008年将要执行的新的贷款利率，则每月还款约7000元。显然，普通百姓即使东拼西凑交上首付，仍然无力支付每月的银行还款。普通百姓既然不行，那么高薪阶层（大款、暴富者、大腕、名人、企业家等占社会极少数比例的人暂不计）如何呢？在北京，月入10000元可称得上是高薪工薪阶层了，即便是以这样的收入，即便在目前房价一直不涨的情况下，通常至少需要约5年才能准备够首付款，但再考虑到还上月供，每个月都将变得接近身无分文，甚至变成真正的“负翁”。因此，即便是高薪阶层，在面对购买仅80平米的房子面前都得停下脚步，何况是其他普通人等呢？占社会主体的绝大部分都已经买不起房了，房价已经达到甚至超过了大众的购买力极限，所谓的“刚性需求”又有什么意义？在这种情况下，即使有再多的“刚性需求”的普罗大众，也实现不了现实的购买力；房子到底要卖给谁？还有谁会相信房价会无限上涨呢？

再来看房价收入比。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际管理，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。但是，据调查，全国大部分一线城市的房价收入比率都超过了10。
笔者认识一位年产值过亿的私营企业的老板，想在北京买一套约150平米的自住的房产，但看过了多个楼盘后，在高昂的楼价面前却犹豫不前。企业老板尚如是，更何况普通收入者呢！

畸高的房价，让买了房的年青人背负沉重，不敢消费，不敢跳槽，不敢创业，甚至不敢离婚…… 房子成了年青人的一切，房子让年轻人抛开了个性，年青人在其人生的黄金时期不得不为房子打拼，从此不再有理想，不再有前途；房子让原本可能成就的精英和天才，就此走向平凡和平庸。
房价过高对于真正需要房子居住的人来说，是一种非常真实的痛苦，房子是对他们的人生的悲惨剥夺。面对着这种被绑架的人生，人们终将会恢复理智，停下来认真思索。

房地产行业扮演了这样一个社会角色，就是把中间阶层的财富聚集到少数行业和少数人手中，加大了社会贫富差距，这是件非常可怕的事！因而也给中央政府造成了巨大的压力，将迫使政府逐步加大对房地产调控的力度。

既然老百姓手中的存款有限，购买力疲弱，那为什么还可见这几年房市的旺销呢？
首先，我们来看房价大幅上扬的楼盘大多集中于大中城市，这是因为大中城市集中了更多的优质资源。在过去,人们更愿意涌入大中城市来寻找机会,而涌入的人口又放大了市场，因此给房产炒家们创造了投机的温床。而中小城市和县城的房价在近些年里并未出现大幅上涨，长期以来基本上都在2000元上下，这主要是当地人们的购买力有限，“有钱人”不多，房价即使被炒高也不会有人接盘，房市不具备炒做的基础，因此房价问题在中小城市和县城里并不突出。房价问题，主要是指大中城市的房价问题。