主题：兰州房地产市场2007年总结分析报告

一、市场总体表现：

1、政策层面：

2007年在宏观政策层面对房地产有影响的政策有：

2007年1月 建设部规范经纪行业

今年1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合的文件；对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义；网上签约在7月1日正式实施，下半年的二手房市场，将在良性、规范的轨道中运行。

2007年3月16日 通过《物权法》 10月1日起执行

3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。

2007年3月 央行2007年首度次加息

中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

2007年5月19日 央行再次加息

中国人民银行最新公布的消息，19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

2007年7月20日 央行第三次加息

央行宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在这5年来,央行曾多次加息, 但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率。

2007年8月 国发〔2007〕24号 回归保障

住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

2007年8月 央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息）

为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

2007年9月 央行年内第五次加息

2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。

因此可以看出，在政策层面上，07年与03、04、05、06年相比较调控的力度有所减弱，除了人们所关注的《物权法》的出台对房地产行业的影响深远外，其他政策更多侧重于更为广泛的整体货币政策。

虽然之前几年的宏观政策在07年逐步深入的落实展开，但是对市场信心的影响已经失去，与此相反的是，因为过去两年对宏观政策的过高预期和实际市场截然相反的表现之间的冲突，广大购房者已经对政策失去了信心，人们普遍放弃持币观望，投入到市场中来。

2、供给层面：



07年度兰州市场房地产供应量共计：2622781.12平方米，分月供应量数据为：

2007年兰州市房地产市场供应量统计

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说明：

数据来源：兰州市房管局官方网站

数据时间：2007年1月1日—2007年12月26日

因兰州市房管局于年初将一部分过去未纳入网上售房的项目集中登记，因此本统计数据1月份数目明显失真

2007年兰州市房地产市场供应量（面积）柱状图

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3、需求层面：

07年度兰州房地产市场在需求层面来看，呈现爆炸式增长局面，大量于05、06年因政策因素观望的未成交需求在07年同时集中释放，造成整个市场供不应求异常火爆的局面。

从需求的来源来看，自住型需求仍然是市场的主体，在07年不断攀高的房地产价格下，投资型客户普遍持较谨慎的态度，加上兰州市场历来投资比重较小，因此对市场需求的构成影响不大。

在自住型需求中，出现升级换代置业需求和家庭变动（婚姻、迁居等）置业需求双高的局面。

二、   销售成交分析：



1、         数据统计：

2007年兰州市房地产市场成交量统计


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说明：

数据来源：兰州市房管局官方网站

数据时间：2007年1月1日—2007年12月26日

因实际操作原因，本表数据较实际成交有1—2个月的时间滞后

2007年兰州市房地产市场成交量（面积）柱状图


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来自甘肃省统计局题为《(2007年)1-10月城关区房地产投资额持续增长》的报告中给出以下数据：

1-10月，（城关区）商品房销售面积1015730平方米，同比增长8.23%；其中，住宅销售面积969773平方米，同比增长22.5%。商品房空置面积总量有较大下降。截止到10月末，城关区商品房空置面积为548692平方米，同比下降22.12%；其中，空置商品住宅263017平方米，同比下降41.88%。

2、         结论：

考虑到兰州市房管局官方网站公布的数据与各项目实际销售有1—2个月的操作滞后，因此，根据以上数据我们可以得出如下结论：

兰州市房地产市场成交量全年呈现高速增长态势，其中进入3月之后销售持续增长，到10月左右达到全年最高点。

同时结合甘肃省统计局的报告，我们可以看到，2007年1—10月房地产市场较06年在销售面积上有高达22.5%的增幅，同时空置率有大幅的下降。

这说明了在2007年兰州房地产市场表现出旺盛的向上的高速增长的态势。

三、    销售价格分析：

1、          数据：


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说明：

数据来源：搜房兰州

2、          结论：

从以上数据统计中，我们可以看出，2007年兰州房地产市场的销售价格普遍都有大幅增长，根据搜房兰州的相关统计，2007年兰州市房价平均上涨约1000元/平方米，其中上半年上涨了600元/平方米，是过去几年中兰州房价上涨最为迅猛的一个阶段。

据国家统计局甘肃调查总队资料显示，10月份兰州市房地产价格继续上涨，房屋销售价格指数同比上涨7.3%，创2004年以来历史新高。房屋销售价格环比上涨2.4%，涨幅与上月提高了0.9个百分点。

据调查，新建商品住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比上月高1.1个百分点；环比上涨2.4%，涨幅比上月提高0.8个百分点。 与上月相比，普通商品住宅销售价格上涨3.2%，涨幅比上月提高1.4个百分点。

在几大房地产板块中，以雁滩版块居首，涨幅最大，其次为河北、城中和安宁版块，在个别楼盘表现来看，由于安宁庭院入市价格的拉动，导致整个安宁版块的价格大幅上涨。

        在地段—价格比较中我们也能观察到这样的现象，传统意义上城中板块优势地段——高房价的局面已不存在，相反的，由于具备良好环境优势，雁滩版块和安宁版块的价格直逼甚至超过了城中。但是，违反了房地产地段—价格规律的兰州房地产市场价格局面是否合理是否健康是否能够持续下去，值得商榷。

楼主好专业啊！这么多房产数据从哪里弄到的？

原来冬天才是买房子的高峰期阿

纵观兰州房市，就已经没有低于两千五的房子了！
曾经善良的卖一千九的九州城现在也已经彪到三千倆！

07兰州房地产只有一个字：涨！需求涨，价格更涨！
销况很好，KFS大赚了一笔！

确实很不错，看来我的专题也该添加的更加完善了！

大家可以看看哦：http://lz.fang.com/market/07lzfjia/lanzhou.htm

谢谢大家关注，向版主申请加个精萨。
也欢迎大家和我交流，QQ：405095249，Email：haohuer@126.com，空间地址：http://hi.baidu.com/haohuer

早就加精了哦，现在已经固定了，在首页也推广了，这么好的东西不可以被淹没掉的，不然我要自动申请撤销版主之职了！哈哈

像您这样的高手一定要多来论坛逛逛，多指点，不然我这版主当着也没意思呢！

以下是引用haohuer在2007-12-29 13:53:26的发言： 谢谢大家关注，向版主申请加个精萨。 也欢迎大家和我交流，QQ：405095249，Email：haohuer@126.com，空间地址：http://hi.baidu.com/haohuer

您2007年的总结写得这么专业，又有深度，再写个展望2008嘛，也给我们开开眼！
  
呵呵，先送个花儿以示感谢！